マンション暴落のXデーはいつくる?

このページは、現在高騰しているマンションの暴落する時期がいつくるのかについて見通しをお伝えしています。不動産情報サービス会社からの2017年4月現在のデータで都心部中古マンション価格の頭打ち現象が周辺部に拡大、との記事が5月下旬に発表されました。

 

実態データでなくマンション価格が暴落する、しないなどの予測(予言?)記事を数多く目にしますが、マンション暴落のXデーを予想して見ましょう。

 

価格を決める要素はなにかな?

一般に価格を決定する要因は、需要と供給です。これは、マンション価格にも当てはまります。新築マンションの供給サイドに話を絞るとリーマンショックで業界プレイヤーの淘汰が進み供給の調整弁が効きやすくなったようです。

 

ただ、中古市場の動向で、新築及び中古マンション価格が左右される可能性があります。これを踏まえると、需要動向と既存マンション(中古)の課題を分析すれば今後のトレンドを見極められる可能性があります。

 

なので、需要動向や既存マンションの課題を考えましょう。ただこれは、大都市圏のマンション価格に限定された内容です。

 

 

需要動向はどうなるだろうか?

マンションの需要は、人口の動向や経済の成長率予測(ひとが抱く予想)が与える影響は、大きいものがあります。バブル時代の土地価格上昇が典型的な事例です。日本の人口動態だけを考慮すれば、土地やマンションの需要が大きく伸びるとは思えません。

 

ですが、政策的な要因も影響を与えます。政策的な要因とは、観光立国(2020年に訪日客40(百万人))と世界のメトロポリタンTOP3入りです。

 

これは、人口減をはるかに上回る訪日客を呼び寄せますので、この政策が有効なものとなれば、ホテル(と民伯)などの需要増で、マンション価格の下支え(土地価格が下落しない)となり暴落はありません。

 

既存マンションの課題はなにかな?

マンションの資産価値は、管理で決まると言われています。この管理を支えているのが管理費ですが、これに影響を与える要素として、住民の高齢化、収益物件の無管理化、チャイナタウン化の3項目です。

 

住民の高齢化の代表例は、2025年に団塊世代を含む1945-1950年生まれが後期高齢者となる現実です。この年代の方が管理費を払い続けることの可能性に疑問があります。

 

また、収益物件のオーナーに管理費を負担する意識があるのか、更に海外の方が購入したマンションが日本人向けの管理規約を守る意識を持っているのか、ということです。

 

マンション暴落についてまとめ

前述の住民の高齢化、収益物件の無管理化、チャイナタウン化の3項目は、政策などではコントロール困難な課題です。これらが、既存マンションの資産価値を毀損する可能性があります。

 

これらにより、既存マンションの資産価値が大きく下落し、これに引きずられてマンション価格が暴落する可能性を否定できません。

 

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