離婚したら持ち家は不動産売却した方がいい?

離婚を前提に結婚する方はいないと思われますが、拠無い事情で離婚に至るカップルも多くあります。離婚する際に、分割が困難な資産が無ければ、特に問題がありませんが、分割に難儀する資産があると大事になります。

 

分割が難しい資産として持ち家があります。今回は、離婚した場合の持ち家の処分について考えましょう。

 

 

離婚に伴う財産の分割にルールはあるの?

ザックリ言って、結婚している期間に形成した財産を均等に分割するという原則の下に、財産形成への貢献度や離婚の原因などを加味して分割割合を決めます。今回は、均等分割を前提とします。

 

家を買うときは、キャッシュかな?

家を買うのにキャッシュという方は、絶滅危惧種と言っては、間違いでしょうか?多くの方は住宅ローンを組んで購入しています。そして、離婚時の住宅ローンの残高と自宅の評価額が分割協議やその方針に大きな影響を与えます。

 

色々な思いがある持ち家をどうする?

持ち家には、色々な思い出があります。初めの思いが、チョットした切欠で負のスパイラルで離婚に至りますので、離婚したら持ち家を売却するかしないかは、自己の価値観に基づく判断です。とは言え、売却・売却せずの判断で負担が大きくことなれば、冷静にジャッジすることが必要となります。

 

持ち家の処分の課題はなに?

住宅ローンを完済している場合には、離婚に際して、財産分割も実物資産は評価額に換算し、金融資産は額面(相続税の評価法が手本になる)で評価して分割するという方法が公正です。

 

ここで、住宅ローンの残高(残債)がある場合が、判断に迷います。持ち家の処分法としては、以下の場合分けがあります。

 

  • 持ち家を売る
  • 持ち家を売らない(夫又は妻が住み続ける)
  • 持ち家を売らない(第三者に賃貸)

 

ここで③の方法は、住宅ローンの返済額以上で貸し続けられればベストソリューションのように思われますが、住宅ローンは、長期間にわたる返済で、賃料の低下リスクや二人の関係を中途半端な状態を維持し続けるという精神的に厳しい状況となりますので、お勧めできません。

 

売らないリスクはなに?

上記の②の持ち家を売らずに夫又は妻が住み続ける方法です。子供の学校の問題もあり多くは妻が住み続け、夫が家を出るというパターンが多いと思われますので、この場合のリスクを考察していきます。

 

夫は、養育費と共に住宅ローンも払い続けるという金銭的は厳しい状況になります。この場合も長期間にわたる可能性が高いので高額の金銭を払い続けられる収入の維持が課題です。

 

夫の病気・事故や会社のリストラ・倒産などです。また、再婚となった場合に、誠実に義務を遂行していくかとの疑問もあります。

 

売るリスクはなに?

持ち家を売る場合は、住宅ローン残債と売却価格の関係に大きく影響を受けます。売却価格がローンの残債以上であれば売却しローンを清算して残金を分割して無事終了です。

 

ですが、多くの場合は、ローン残高が売却金額を上回ります。ここで、ローン残高-売却金額(残金→債務)を現金で用意できれば上記の逆に残金を現金払いで無事終了となります。

 

残金を現金で用意できない場合には、売却は不可能?ではありません。任意売却という方法で持ち家売却後の債務を整理する方法があります。

 

金融機関(住宅ローンの貸し元)の承諾が必要ですが、離婚などの理由があれば認められることが多くあります。

 

●まとめ

離婚に際して、持ち家を売却する・しない、といった場合分けをして、それぞれのリスクを見てきましたが、住宅ローン期間が長期にわたる場合は、持ち家を双方または一方にでも残すことはリスクの高い行為です。また、離婚を気に再出発という気勢を削がれます。

 

一方、売る場合は、ローン返済を任意売却という債務整理の方法で解決が見えてきます。これは金融機関の承諾が必要ですが、離婚が原因であれば認められる可能性は充分ありますので、検討する価値はあります。

 

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