不動産の価格を決める要素とは?不動産価格の根拠を知る

不動産の価格が上がったり下がったり。

あの価格の上昇下降の根拠っていったい何なのだろうか?

そもそも不動産の値段はどうやって決めるのだろうか?

不動産のいろはの””の部分について知っておいてください。

そうする事で、将来的な事処分すべき時期適正な価格、等色んなものが見えやすくなります。

不動産価格の根拠

不動産の価格を決めるのは、不動産を持っている所有者・・・そう、あなたなんです!

高い値段をつけようが安い価格をつけようが、あなたの心が不動産の値段を決めます。

一部の例外を除いては、当然ながら不動産の所有者に値段を決める権限があります。

当然ですよね・・・。

いくらの値段を付けようとも、個人の自由な訳ですが、真剣に売却や処分を考える際にはそれなりの根拠が当然必要になってきます。

よく言われるのが

  • 路線価
  • 固定資産評価額
  • 公示価格
  • 等を参考値にする事なのですが、これらも厳密に言うと実勢価格とは異なります。

    全くズレている事も多々あります。

    これらの数値も、もちろん参考にはなりますが、もっと根本的な原因・・・根拠があるのです。

    それは

    需給バランス

    です。

    いくら安くても需要が無ければ売却できません。

    昨今では、タダでも要らないと言われる不動産が地方では増加しています。

    使いもしない畑や田んぼ、山を貰っても仕方ないですよね?

    維持管理費が掛かるだけで、何のメリットも無い・・・。

    逆のケースも都心部ではあり得ます。

    いくら高い価格を設定していても、日本中でたった一人がその値段で買います!と言えば売買は成立します。

    その高く買った人にとっては、それを利用する価値がそれだけあるという事なのです。

    そして、不動産の相場価格と言われるものは、それらの平均値みたいなものだと考えると良いでしょう。

    条件が平均より悪ければ価格は下がり、条件が平均より高ければ価格は上がる。

    世の中の経済の仕組みの根幹の部分と全く同じなのです。

    需給バランスが不動産の価格の根拠になる・・・この事を基本に覚えておいてください。

    不動産の需給バランスを決める要因

    じゃあ不動産の需給バランスを知るにはどうしたらよいのでしょうか?

    実はこれはとても簡単です。

    人口と人口密度が理解できれば、ほぼ解決です。

    • 人口が減少している地域・・・・不動産価格が下落していく地域
    • 人口が増加している地域・・・・不動産価格が上昇していく地域

    この事がわかれば、その不動産のある地域の相場が将来的にどうなるのかが判断できます。

    人口が増える=人気がある、便利である、環境がいい

    という判断を世間がする為に価格が上がっていくわけですが、日本の90%以上が人口減少していくと言われています。

    東京都内ですら2025年を境に人口が減少していくとされています。

    簡単な目安で判断すると、2025年以降は東京都内でも棲み分けが起こり、価格の高い所と安い所が今よりもはっきりと差が生まれてくるでしょう。

    東京の場合はそれでも地方から人口が流入するので、ゆっくりとした流れの中での下落が起こるのが自然と言えますね。

    ゆっくりとですが、段々と少しづつ過疎化したり、高齢化したり、中国のゴーストタウンの様な地域も生まれるかもしれません。

    こういった現象は東京や都市圏に住んでいる人であれば、実際に起こり始めると気づきやすい現象でしょう。目に見えて人が減っていくわけですから。

    ただ、それが起こりだすまでは全く気付かない。

    そんな訳がないと惰性で考えてしまうのが人間です。

    この辺りの現象が起こり始めると下落モードに転換しますので、「またその内不動産の価格は上がるよ!」なんていう夢は見ない事です。

    数年後、数十年後、この当たり前の事に気づいたときは手遅れです^^ので、原理原則である需給バランスと、それを構成する人口については、もっと敏感になっておいて欲しいですね。

    不動産の価格の構成要素は

    需給バランス

    需給バランスの要因は

    人口の増加・減少

    この原理原則・基本については頭に叩き込んでおきましょう。

    大抵の方は自分の仕事に当てはめると理解できる、当たり前の事ですよ。

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