オリンピック後の不動産は暴落するの?

2013年9月にIOC総会で2020年の東京オリンピックの開催が決定したとき、不動産に係わる多くの方が、オリンピック終了までは不動産市況は大丈夫、という印象を抱いたと思います。

コロナの影響ですでにピークは過ぎてるか?それともまだまだ上昇機運にあるのか?不動産に関心のある方にとって気になっていると思います。

不動産価格を決める要素

不動産価格は、長期的な成長率と人口の増加率に対して正の相関関係があります。ただ、その時々の不動産価格は、需要と供給のバランスや投資資金の流入・流出の状況に強く影響を受けます。

ミクロ的には、例えば財政負担の削減を目指した都市のコンパクトシティー化を政策的に推し進めることにより、地域の中心部と周辺部での価格差の拡大という影響があります。

 

また、新型コロナウイルスの影響でテナントビルなどは空室が目立ってきています。これは、地方だけでなく都内でもその影響を受けてきています。

経済成長率と人口推移

IMFという国際機関の経済成長率の予測(World Economic outlook Databases)によると年次による凹凸はあるも日本の経済成長率は、2017年をピークに右肩下がりを示しています。

また、総務省統計局より日本の人口推移に関する統計資料が公表されています。この資料では、平成20(2008)年の128(百万人)をピークに減少するとしています。

 

日本の人口は減少しており、このことは強く認識しておく必要があります。人口と不動産価格は比例していますので、長期的にみると下げてくることがわかります。

需要と供給のバランス

2015年1月1日からの相続税の課税強化を受けて、相続税対策の一環でアパマン投資が大きく盛り上がりました。

また、公的年金への不安から家賃収入への関心が大きくなりアパマン投資が盛んです。現時点では、ピークを過ぎた感がありますが、バブルの状況を呈しています。

 

アパマン投資については、かぼちゃの馬車やスルガ銀行の不正融資問題を受けてだいぶ様相が変わってきています。融資は、急激にしめつけられています。

今も、レジは安定した利回りを得ていますが、新型コロナウイルスの影響でテナントなどは壊滅的な状況に陥る投資家も多くなっています。

政策の影響はどなる?

郊外に大規模ショッピングセンターが林立し、郊外に住居地域が拡大したのは昔物語となりました。住居地の拡大により行政サービス費用が増大し財政が耐えられなくなりました。

そこで、平成14(2002)年に都市再生特別措置方が制定され、平成28(2016)年9月に一部改正する法律が施行されました。

 

これは、拡大した拡大した住居地域を都市の中心部に集約して行政サービスコストの低減も目的としています。これにより都市中止部と周辺部の地価格差は拡大の方向に進んでいます。

今後は、新型コロナウイルスの影響もあり中心部の価格にも影響が出てくる可能性が高くなってきています。

その他の要因

景気の気は気分の気、という諺(?)があります。これをアパマン投資などの不動産に当てはめると、前述のように相続税対策と年金不安対策の両輪で誰も彼もアパマンで対策という気分だったのが大きく変わってきました。

前述したように、スルガ銀行の不正融資問題を受けて大きく逆回転をしてきています。また、訪日客に新型コロナウイルスの影響が大きく出ています。

 

2016年の実績が2400万人でしたが、2020年には大幅に減少しています。観光客を期待していたホテルや旅館、民泊などは大打撃を受けています。

まとめ

2021年のオリンピック・パラリンピック後の不動産市況は、霧の中です。そもそも、オリンピックが本当に行われるのか。

また、行われても観客は無観客になる予定です。訪日客が日本お金を落としてくれる経済効果は期待できなくなりました。

 

そして、日本が抱える基本的な要件は楽観的ではありません。人口減少と過大な金融緩和が行われていますが、いつ爆発するのかというのを気にしている人も多いです。

訪日客の減少も日本経済に大きな打撃を与えていることから、不動産価格も決して明るい未来が描けるわけではありません。

 

なので、投資目的で不動産を買う。あるいは、住む家を買うというのも少しの期間様子見してからの購入でも遅くないのではないかと思います。

今の経済状況は、誰も読めないところがありますので新型コロナウイルスが落ち着いて、オリンピックが終わってから動きだすぐらいでちょうどよいのではないでしょうか。

 

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