不動産売買の流れはコチラ

不動産の売買経験は、人生で数回程です。ひょっとして1回きりの方も多いと思いますので、不動産売買の経験値は低いレベルというのが現実にようです。納得のいく不動産売買を経験するために、不動産売買の流れを調べてみましょう。今回は、不動産売却を事例とします。

 

不動産売買の流れに身を任せる前に

不動産売買は、チョットやってみようかな、という予行演習が難しい経験です。また、安易に手掛けると火傷をする可能性もあります。

 

ですので、不動産売買を手掛ける目的を自分なりに明確にしておくことが大切です。例えば、子供も生まれたし、マンションが手狭になったので住み替えをしよう、といったリアルな目的です。

 

 

事前準備をお忘れなく

何事も同じですが、事前準備が事の成否を決しますので、出来る限りの準備をして不動産売買に着手しましょう。準備のポイントは、自分の物件と環境などを把握することです。

 

例えば、事業戦略策定のツールとして3C分析という手法があります。これは、ビジネスのプレイヤーをCustomer(市場・顧客)、Competitor(競合)、Company(自社)と3つに分類し、各要素を分析しますので、これを応用します。

 

今回は、不動産売買を行うために、3C分析の対象を下記の内容と順番にしました。

 

Company(自社)    → 立地、査定価格、近隣環境、特徴評価

Competitor(競合)      → 不動産会社(仲介企業)、諸費用

Customer(市場・顧客) → 経済環境(ローン金利など)、想定買主

 

 

事前準備を始める

事前準備の第1段階として、立地、近隣環境及び査定価格を調査しましょう。そのときに、不動産売却サイトが複数の不動産会社から同時に査定価格を得られるので便利です。

 

また、立地や自宅の特徴評価は、自分目線でなく買主目線での調査をお忘れなく。次は、不動産会社との仲介契約を前提に候補と費用を調べましょう。

 

仲介費用の上限は決まっています(下表参照)。例えば、売却価格が、20(百万円)であれば66万円となります。また、諸費用(登記手数料・登記費用・印紙代など)も調べましょう。

 

200万円以下          5%

200万円超、400万円以下   4% +2万円

400万円超           3% +6万円

 

第3段階としてローン金利や自宅の特性評価結果を下に想定買主を想像しましょう。それにより、セールストークを明確化できます。

 

 

いよいよ不動産売買に着手です

前節で述べた不動産売却サイトで複数の不動産会社から見積を入手することが可能ですので、効率的に不動産会社候補を選定できます。この中から仲介会社の選択となりますが、地元で評判のいい会社も選択肢として納得にいく不動産会社を選定してください。

 

選定した不動産会社と売り出価格を協議して決めますが、ベストケース、平均価格、最低限価格の3コースは考えたいものです。

 

 

内覧会の開催が決まりました

選定した不動産会社と媒介契約を締結しますが、不動産会社との媒介契約の形態は宅建業法で規定されており、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類あります。

 

これは、契約の束縛度、契約期間、自己発見(売却依頼した方が売却先を見つける)、業界システムへの登録義務の有無などで分類されます。

 

契約した不動産会社が売却活動を実行しますが、買主候補から問い合わせがあり不動産会社との打合せで気に入れば、内覧会(自宅の内部の状況を見に来る)の開催となります。

 

内覧会に向けて、整理・整頓・清掃(水回りの金具をピカピカに、生活臭の無いように)を心掛けましょう。

 

 

買主候補との打合せです

内覧会で買主候補との打合せでは、事前準備したセールストークの出番ですが、買主目線でチェックした自宅の状況も誠実に買主候補に伝えましょう。契約後のトラブル防止に現状を正確に伝えることが重要です。

 

 

売買契約までたどり着きました

売主及び買主の双方が納得して、売買条件が合意され、いよいよ契約です。契約前に不動産会社から重要事項説明が買主に対して行われますので、事前に不動産会社から物件調査に伴い情報提供依頼がありますので協力して下さい。

 

契約書は、不動産会社で準備しますが、充分に読み込んで疑問点は、不動産会社に確認して下さい。契約時に手付金として売買価格の10%程度を受け取ります。

 

 

最終段階の引き渡しです

物件の引き渡しと残金の授受は、同時履行となります。引き渡しは、買主の登記申請です。細々とした内容ですが、造作(住居本体の付属物:畳やエアコンなど)の要・不要も買主立会の下でチェックして下さい。

 

 

不動産売買まとめ

不動産売買の流れについて、各段階の注意点を見てきました。細かい項目は各段階にありますが、全体を俯瞰して流れを把握することが不動産売買を滞り無く行う秘訣です。最後の最後になりますが、不動産売買に関する譲渡所得は、税理士に相談して下さい。

 

 

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