任意売却ができないときもあるの?

今回は、任意売却できないときもあるのかというテーマで記事にしていきます。不動産業者の広告やホームページで最近、任意売却のものが増えてきました。

そのため、どんな物件でも任意売却ができると勘違いしている人がいます。そこで、今回は任意売却ができない時がどんな時なのかみていきます。

債務者の同意

任意売却をするための最初の手順として重要なのは、債務者(今住んでいる人)の同意が必要になってきます。

先に債権者(銀行、保証会社、サービサー)の同意でいいケースもありますが、基本は債務者の同意が先のケースが多いです。

 

債権者に任意売却の話を先に持っていくと、債務者の同意を得てくださいと言われます。なので、債務者の同意は必要です。

債務者(住んでいる人)が住宅ローンが払えないということで、不動産業者に相談に行くような人であれば同意は簡単です。

 

しかし、債務者の多くは投げやりになってしまって、住宅ローンが払えなくなったぐらいからそのまま放っておく。そして、そのまま競売に行くパターンが多いです。

こういう債務者は、誰に相談すればいいのかわからない。今後がどうなるかはわかっているけど、なんとかなると思っているところがあります。

 

自分の意思で、不動産を売ろうという考えがなく、先に引越してしまっているような方も多く存在します。

こういう場合、債務者の現在の居場所も特定できないため、任意売却ができないということが多くあります。その場合、競売にそのまま移行していきます。

任意売却は債権者の同意が必須

債務者の同意が得られたとして、次に重要になってくるのは債権者の同意です。任意売却をする際に、不動産業者が最も気にするのはなにか。

それは、債権者(銀行、保証会社、サービサー等)の同意が得られるかどうかです。住んでいる人の同意も必要ではありますが、それより高い比重で債権者の同意が必要になります。

 

債権者が競売を希望する場合は、任意売却ではなく競売になります。自動的に競売に流れていく債権者も一定数います。

特に多いのは、債権者により競売の申し立てが行われた後に、任意売却を願い出るケースです。少し任意売却の流れがわからないと、話がわかりにくいので、流れを軽くおさらいしておきます。

この中の、「債権者による競売の申し立て」が行われたあとに、初めて任意売却をお願いすると、任意売却を受け入れてくれない債権者がいるということです。

それは、債権者の方の気持ちを考えればわかりやすいと思います。以前の記事で、「任意売却物件の指値が通りやすいタイミング」をお伝えしました。

 

その際に、物件を差し押さえ、競売の申し立てをすると費用が100万円を超えるというお話をさせていただきました。

債権者が任意売却を受けなくなるのは、それと同じ理由です。競売に向けてすでに手続きをすすめている。しかも費用も払って債権額にプラスされている。

 

その状況から考えて、任意売却をするのではなく競売で手続きをすすめていくべきという債権者側の意向があるのです。

ただ、その場合も例外はあります。それは、競売の申し立てをする前に、すでに任意売却をはじめているケースでは、継続して任意売却で売却できるのです

 

なので、不動産の差押えや競売の申し立てをされる前に任意売却をすすめていないと、債権者が同意しなくなるわけです。

また、お役所からみの債権者のところは、できるだけ周囲から納得性の高い売り方をしたいと考えています。お役所からみは、考え方が基本的に保守的です。

 

そのため、先に競売の申し立てを行ったのであれば、そのまま競売の手続きに沿って進めていきたいと考えているのです。

なので、重要になってくるのは、任意売却の話が不動産屋に入るのが競売の申し立ての前なのか。後なのか。ここが債権者が任意売却に同意してくれるポイントです

 

また、債権者については金額の権限をもっています。不動産業者の査定が安すぎると考えれば、この金額で募集してくださいと提示します。

なので、任意売却を考えるうえでもっとも意識しなければならないのは、債権者になります。債権者が首を縦に振らなければ、任意売却ができないということです。

 

ここまでで、任意売却ができないことがあるということも理解できたと思います。そして、任意売却で重要なのは債権者であるということも理解できたと思います。

ただ、逆に考えてもらえばわかりますが不動産の差押え登記や競売の申し立てよりも前に、任意売却を依頼しておけば、競売の開札の前日までなら任意売却が可能です。

 

債権者がどこなのか。担当者が誰かというのは不動産業者の中ではとても重要です。しかし、私たち一般投資家や個人が任売で格安物件を買うと考えた時にしなければならないこと。

それは、差押えや競売の申し立てを債権者が行うよりも前に、任売の情報をもって任売業者に行くことです。ここが最も大切です

 

しかし、ここの情報というのは一般には出回っていません。任売業者でも、保証会社から情報をもらっているところ以外は知りませんから。

だからこそ、私たちが任売物件を継続的に買えるわけです。任売物件を継続的に買いたいあなたに「今、任任売物件の買い方を学ぶ3つの理由」(動画)をプレゼントしています。

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