任意売却物件を購入しました

今回は、任意売却物件購入したので、その過程を解説していきます。任意売却とは厳密には、代位弁済された後の物件です。

ですが、今回は代位弁済される前の任意売却物件で、しかもアンダーローンの物件を購入しましたので、その解説をしていこうと思います。

 

すでに売買契約は終了しており、決裁は12月23日を予定しています。具体的に行ってきたことを以下から解説していきます。

任意売却の2つの購入方法

まず、前提として知っておくべきことは、任意売却物件を購入するには2つの方法があります。大別すると、インターネット上で任意売却物件を探して購入する方法。

そして、もう1つはアナログで物件を探す方法です。このブログやメルマガでは、いつもアナログで物件を探す方法を私は解説しています。

 

自分が足で探して、不動産業者と同じ情報を持つ。あるいは、不動産業者よりも優位な情報をもって購入する方法です。

しかし、今回はアナログではなく、WEBで任意売却物件を探す方法で物件を購入しました。そのため、いつもとやり方はやや異なります。

 

ただ、現在はWEBで探して任意売却物件を購入することは可能です。実際に、私だけでなく私の塾生もインターネットで探して購入している方がいらっしゃいます。

なので、その方法を今回は解説していこうと思います。やることは、誰でもできることですので是非参考にしてみてください。

WEBで任意売却物件を探す

まずは、WEBで任意売却物件を探さなければいけません。探す媒体は、ごくごく普通です。今回、私は「アットホーム」で見つけました。主に以下のものをみていきます。

チェックする媒体
●アットホーム
●SUUMO
●ホームズ
●ヤフー不動産

これらの媒体をチェックしていきます。ただし、ただアットホームやSUUMOなどを見ていっても意味がありません。

売れる価格を把握していないと、今売り出されている価格が高いのか安いのかわかりません。なので、自分で売却査定をできるようにならないといけません。

 

マンションであれば、いろんなサイトでこれまでに売り出している価格を集計しているところがあります。それを参考にすれば、売れる価格はだせます。

戸建てであれば、一定の査定方法があります。土地と建物をわけて考えて、実勢価格をだしていきます。(ここでは大まかで大丈夫です。)

 

自分がだした売れる価格よりも、300万円以上安い価格でWEB上に掲載されていれば、それは何らかの理由で安くなっていると判断できます。

その時に多いのが任意売却であったり、事故物件であったりです。正直、買う側からすれば安い理由はなんでもいいです。

 

割安の物件が買えれば、それなりに利益をだすことができますので、私の場合は事故物件であろうと任意売却物件であろうと正直関係ないです。

ただ、事故物件が嫌であれば告知事項ありや心理的瑕疵ありといった文言があるものを外せばいいだけです。

 

ポイントとしては、なぜ安い価格で売りに出しているのか。その理由を知るということです。それを知れれば問題ないです。

今回、私は売れる価格が2100万円のマンションを「アットホーム」で、1580万円で売っていたので業者に売却理由をさりげなく確認しました。

 

今回は、60歳過ぎて一人暮らしで病気したので、住宅ローンが支払えなくなってきた。なので、マンションを売って、ワンルームに住み替えたいという内容でした。

しかも、給湯器が壊れていたのでお湯がでない状況で住んでいる。売り急いでいる。残債の金額も今後の生活もどれだけ必要というのを仲介業者が教えてくれました。

売却理由を知った後にすること

購入してそこに住み続けるのであれば、ここまでやっておけば問題ないです。割安に物件が買えたなってところで満足です。

ただ、ビジネスとして投資をする。あるいは、転売をするのであればここで終わってはいけません。大まかな売れる価格をもう一つ越えていく必要が出てきます。

 

そのため、やるのは不動産業者に購入予定のマンションがいくらで売れるのか。戸建ての場合でも同じでいくらで売れるのか業者に確認します。

最初の段階で売れる価格を自分で把握しておきますが、ネットの売却履歴というのは間違っている可能性もあります。

 

戸建ての場合はあれば、売れないエリア。道路の道幅の関係で人気がないとかいろんなことを不動産業者は教えてくれます。

そういったことを事前に確認して、自分が売れると思っていた価格との整合性をとります。マンションの場合は、自分の売れる価格とほぼ同じになります。

 

それは、不動産業者も売却履歴を見ているからです。しかし、一戸建ての場合は金額が異なることが多いので、戸建ての場合は特に注意が必要です。

今回、私が購入した案件ではマンションですので想像通り2100万円~2000万円というところが不動産業者が査定した金額でした。

 

この価格を知った上で、リフォーム業者と一緒に内見に行きました。内見は、一人で行っても意味がありません。リフォームがいくらかかるかわからないからです。

大幅な指値

リフォーム費用の見積もりができれば、いくらで買ってリフォーム費用がいくらぐらいかかって、利益がどれだけっていう金額が数字として把握できます。

今回、リフォーム費用が370万円程度になっていました。そのため、1240万円で買付けを入れて最終的には1260万円で購入する運びになりました。

 

ちなみに、リフォーム費用は370万円となっていましたがこれは理由がありました。具体的には、床暖房を切り離せば、250万円ぐらいになるとのことだったので、購入を決めました。

今回は、給湯器が壊れて売り主がお湯がでない状態で住んでいたので、早く売りたいという意向がありました。なので、大幅な指値が通りました。

 

近隣の不動産業者からは「いい買い物ですね」とか、「事故物件ですか」とか、「400万円抜けますね」とかって言われました。

実際に、計算すると400万円はいかないけど、諸費用引いたら300万円台の利益はでるかなっていうのが実際のところです。

格安で購入できたポイント

今回、格安で物件購入できたポイントをまとめると以下のようなポイントになります。

格安で買えた理由
●売り急いでいた
●相手の状況を把握していた
●アンダーローンだった
●キャッシュで買えた
●契約不適合責任を免責した

順番に見ていきます。まず、一番の理由は売り主が売り急いでいたことを知っていたからです。そして、任意売却前で、残債の金額を知っていたからです。

明らかに、アンダーローンで生活費がどれくらい欲しいということも理解していたので、そのぎりぎりのラインで指値を入れました。

 

このあたりは、不動産業者からのヒアリングを上手にできたのが大きかったです。まあ、元付の不動産業者がペラペラしゃべってくれたので、私は聞き役に徹しました。

このあたりが勝因かなって思っています。キャッシュでお金を支払うことや契約不適合責任を免責にしたのも大きかったですが、それ以上に相手の状況を知っていたことにつきます。

 

任意売却物件の購入をしたい。こんな良い買い物をしたいあなたに今なら、「今、任売物件の買い方を学ぶ3つの理由」の動画をプレゼントしています。

今、任売物件の買い方を学ぶ3つの理由はコチラ

 

※今後、物件の写真や売り出していくところを実況中継していこうと思いますので、上記のメルマガ登録してくださいね。

 

あなたにおススメのページ

任意売却物件を買いたいあなたはコチラ
ゴミ屋敷にお宝物件が多く眠っている理由
任意売却で差押え登記後の物件を買う方法
競売の立ち退き交渉は簡単/荷物はどうする?
競売物件の入札の流れはコチラ