持ち家を賃貸に出すメリット・デメリット!

このページは、持ち家を賃貸に出すことについてメリット・デメリットをお伝えしていきたいと思います。なので、あなたが持ち家を売却か賃貸に出すのはどっちがいいのかな?と思っているのならお役に立てると思います。

 

不動産の情報というのは、インターネット上にありふれています。しかし、どの情報が正しいのかわからない。そんなことを感じているあなたにもぜひ読んで参考にしていただきたいと思います。

 

それは、インターネット上にあふれている情報というのは不動産屋からの情報がほとんどだからです。なので、極端に多いのが不動産屋にとって良い情報というのが掲載されています。

 

しかし、実際にはそれがあなたにとって有利になるかどうかは異なります。なので、不動産屋で勤務するやまさんが実際のところ持ち家を賃貸に出すメリットとデメリットについてお伝えしていきます。

 

持ち家を賃貸に出すメリット

持ち家を賃貸に出すにはたくさんのメリットがあります。逆にデメリットやリスクというものも存在します。ここでは、その中で持ち家を賃貸に出すメリットの方をお伝えしていきます。

 

大きく分けて、持ち家を賃貸に出すメリットは3つあります。どれも大きなメリットになりますので、順番に見ていきたいと思います。

 

①月単位で収支が黒字になりやすい

住宅ローンで買ったマンションや家の場合、黒字になりやすいという特性があります。どういうことかというと、住宅ローンは金利が低く期間が長く設定されています。

 

そのため、毎月の返済金額が少なくてすみます。つまり、入ってくる家賃よりも、住宅ローンの支払いは少なくてすむということです。計算式にすると以下のようになります。

 

・家賃収入-(住宅ローンの支払い+諸費用)

 

この計算式を見ればわかりますが、住宅ローンの支払いが少なければ少ないほど毎月の収支は黒字になりやすいのです。これは、住宅ローンが長期間という特徴だからこそです。

 

②賃料を高めに設定できる

これは、分譲マンションでも家でも同じですが・・・分譲仕様の場合はもともと賃貸に出すように作られていないため、同じ広さになっていても設備などが良い場合がほとんどです。

 

そのため、家賃についても相場よりも少し高く設定することができます。分譲や一戸建ての場合については、元々賃貸用になったものより高く貸せるのでその分家賃収入が増えるということです。

 

③経費算入できる

あなたが持っている持ち家を貸すというのは、立派なビジネスです。そのため、あなたのマンションや家に対してかかるお金を経費にすることができます。

 

住宅ローンの金利、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却費など多数の支払いを経費にすることができます。そのため、確定申告で税金が戻ってくることもあるでしょう。

 

持ち家を賃貸に出すデメリット

ここまでは、持ち家を賃貸に出すメリットをお伝えしてきました。単月で黒字になるというのがすごく魅力的ですね。しかし、何事もそうですがデメリットというものがあります。

 

ここでは、持ち家を賃貸に出すデメリットをいくつか紹介していきたいと思います。デメリットもしっかりと見てから自身で判断するようにしてくださいね。

 

①空室リスク

デメリットとしては、なんといっても「空室リスク」これが大きいですね。マンションや家を貸せば、あなたは住むところを別にかまえる必要があります。すると、すぐに借り手が見つかればいいですがそう簡単にいきません。

 

そうなると、しばらくの間は空室の持ち家の住宅ローンと新しく住む家の支払いが必要になってきます。なので、支払いがとても大変になります。空室がすぐに埋まればいいのですが、なかなか埋まらないということも念頭に置いておく必要があります。

 

普通の賃貸マンションなどであれば、いくつもの部屋があってそのうちの1つが空室になるので大きなダメージを食わないのですが、持ち家の場合は家賃収入が100%か0%になってしまいます。

 

賃貸マンションをもっているのと持ち家を賃貸に出すのでは、この違いが大きくなります。なので、これが持ち家を賃貸に出す最大のデメリットであると言えるでしょう。

 

②修繕費がかかる

マンションや家を貸しても、貸主はそのマンションや家の修繕費を負担しなければなりません。例えば、トイレの故障だったり給湯器が壊れたりそういった費用は貸主のあなたが出す必要があります。

 

また、人に貸すためにはリフォームをしたり、クロスを張り替えたり、ハウスクリーニングしたりしなければならないでしょう。そのため、予想以上にお金はかかると考えていた方がよいです。

 

そのため、修繕費については年単位である程度残しておく必要があります。それができないと、経営がかなり厳しくなります。なので、この点もデメリットになります。

 

③住宅を買えない

マンションや家を貸すということは、あなたはどこかに新しく住居を構える必要があります。その際に、持ち家を賃貸で貸している場合は住宅ローンが残っている状態になります。

 

そのため、また追加で住宅ローンをくむことがほぼできません。金融機関は、持ち家を売却した場合でなければ次の住宅ローンをくませてくれません。

 

なので、新しい家やマンションの購入ができないというのもデメリットになります。ただ、こちらについては今後住む場所が賃貸でいいというのであれば大きな問題にはならないでしょう。

 

④収益物件になる

これはどういうことかというと、今後もし売ろうと思うときが訪れたときの話です。売るときは、貸していますので持ち家として売却するのではなく収益物件として売り出す必要があります。

 

そうなると、収益性が問われてきます。購入するのは主に不動産業者になります。そのため、収益性をみますし住宅ローンを組んで買うこともできません。

 

そのため、購入者からするとあなたのような利回りは期待できませんので、売れないという事態に陥いる可能性が高いです。不動産業者は収益性のみの視点で見ますのでここは大きなデメリットになります。

 

賃貸に出すのにむいている人

ここまで、持ち家を賃貸に出すメリット・デメリットをお伝えしてきました。ここまでお伝えしてきてわかるように、空室のデメリットというのがとても怖いと言えるでしょう。

 

なので、とりあえず貸しておくかといった気持ちで賃貸にするのなら、やめておいた方がいいということです。後に売り出そうとしても、収益物件になりますのでなかなか売れません。

 

その覚悟をしておかなければなりません。賃貸するのに向いているなと思うのは、ずっと貸し続けようと思うような人です。今後、ずっと売る気がないのであれば賃貸に出すのもありかなと思います。

 

ただ、そこにも空室リスクが存在しますのでそこにある程度自信がある場合でないとおススメはできません。また、最初は賃貸しておいて将来自分が住むという選択肢もあるかとは思います。

 

しかし、そのような場合は空室にならない限りそこに住むことができないので注意が必要です。自分が住むからという理由で、借主を追い出すことはできませんのでご注意ください。

 

大家として、収入を得ることは簡単なようですごく難しいです。特に、物件が1つしかない場合は常に危険と隣り合わせです。なので、どうしても貸したい。ずっと貸し続けたい。

 

そんな気持ちがない場合は持ち家を貸に出すのはやめ、売却するべきです。そうしないと大きな損失を被る可能性大です。売却するのであれば損しないためにこちらを利用してくださいね。

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