転勤で家は売るべき?貸すべき?

持ち家を購入し、毎月ローンを払っているのに転勤が決まってしまったあなたは、貸すにしても、手放すにしても、多少のリスクは付きものです。家を売るべきか貸すべきかお悩みの方の為に、それぞれの要点をまとめました。

①賃貸のリスク

転勤が短期間のため、将来またその家に戻りたいからとりあえず賃貸に出そう、と言う考えはオススメしません。賃貸に出してしまうと、そう簡単には戻れなくなってしまうからです。賃貸には、普通借家契約と定期借家契約という2種類の契約方法があります。

普通借家契約は、一般的に2年契約となっており、終了するタイミングで借主側が更新手続きを行えば2年契約を更新することが出来るため、半永久的に住み続けることが出来るます。この更新のタイミングで契約を終了してもらおうと考える方もいるかもしれませんが、それは出来ません。

貸主と借主、どちらも平等な立場にあると思いがちですが、実際は借主側の立場を優先的に考えます。普通借家契約では、貸主側から解除を申し入れる場合は半年以上前に書面にて通知する、というような文言が約款などに入っていますが、実際のところは、よほどの事情がない限りは難しいと思って頂いた方が良いです。

借主が家賃を3ヶ月以上滞納している、などの「正当事由」がない限りは簡単に退去してもらうことは出来ません。

②定期借家契約

上記のような「普通借家契約」ですと、借主側の立場がどうして強いため、貸主が退去を強制は出来ません。そんなリスクを防ぐために「定期借家契約」というものがあります。定期借家契約は、事前に貸し出す期間を定めておき、期間が満了したら更新せずに退去してもらえるという契約です。

メリットはもちろん、期間満了とともに退去してもらえるという点に尽きます。デメリットとして、借り手がつきにくい事、通常の相場より8割程度の家賃設定になる事などが挙げられます。

③戸建てを賃貸に出す場合

戸建ての場合ですと、多いのは建て替えやリフォームなどによる仮住まいです。この場合、半年前後の短期間契約になります。あまり長く入居してもらうのは困る…という場合はこのケースは嬉しいですね。(しかし短期間の入居のため、クリーニング不要を条件にしてもらった方が良いです)

また、需要は少ないのですが、戸建て賃貸の数自体も少ないため、探している方がいればかなりの確率でヒットします。定期借家の条件がついていたり、築年数が多少経過していても割と借り手が付きやすいです。人気ではありますが、タイミングが合わなければ空室期間が出てしまうのが戸建ての賃貸の特徴です。

④分譲マンションを賃貸に出す場合

分譲マンションの賃貸を探されている方の多くは、転勤族の方です。(会社都合の転勤になるため、ほとんどの場合は法人契約となり、家賃補助が出ます。補助が出るとなると、通常のアパートやマンションより、セキュリティーや設備も充実している分譲賃貸を選ぶ方が多いのです。)あくまで契約主は法人様です。

そんな法人様が、最も嫌がること…それは、「定期借家」です。契約期間が経過すると出ていかなければいけない、つまりまた部屋を探して再契約しなければならない為、「定期借家は不可」という規定があるところがほとんどです。

⑤家を売る場合

まずはいくらで売れるのから見積もりを取る必要があります。これは複数の不動産屋から取っておいた方が良いと言えるでしょう。しかし、売却を依頼する際は、不動産屋は1つに絞るべきです。これに関しては依頼する不動産屋をよく選ぶ必要がありますか、一般媒介で複数の不動産屋で募集してもらえばすぐ決まる、と言う訳ではありません。

一般媒介=複数の不動産屋へ依頼ができる契約方法です。不動産屋目線で言うと、一生懸命に費用をかけて広告を出して募集をしたのに、他の不動産屋で成約してしまうリスクがあります。その分、専属専任・または専任媒介契約=1社にのみ依頼をする方法は、不動産屋の販売意欲が違います。

販売状況の報告義務も課せられるので、定期的に募集状況が伺えます。しかし、立地がいいなどの条件が良い物件の場合は、専任でなくても売れる可能性が大いにありますので、専任が必ずしも良いかは、物件によるでしょう。

まずは、色んな不動産屋に相談に行ってみて下さい。その地域の中でなるべく販売力のある不動産屋を選ぶことが重要です。

⑥最後に…
賃貸に出すと、設備などの故障・不具合の費用出費や管理会社への管理手数料、家賃滞納のトラブルなどのリスクや不安は付きものです。よほどの事情がない限りは売ることをおすすめします。

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