配当要求終期の公告/任意売却のやり方

今回は、配当要求終期の公告についてその役割や任意売却への活用に仕方をお伝えいたします。配当要求終期の公告は、任意売却をしている人であれば誰でも知っているものです。

任意売却で物件を買おうと思っている不動産業者(買取業者)は、配当要求終期等の公告を見るためだけにパートの人を雇っているほど重要なものです。

 

ただ、その意味や役割を知っている人はほぼいませんので、今回は配当要求終期の公告について説明していき、最後に配当要求を利用した任意売却についても触れます。

配当要求とは?

そもそも配当要求とはどんな権利でしょうか。配当要求は、競売の申し立てをしていない債権者で競売手続きに参加して、配当を受けることができる権利のことを言います。

配当要求をする債権者は、裁判所に申立てをして配当を受ける手続きをします。ただし、どんな債権者でも配当要求をできる権利があるわけではありません。

 

配当要求が可能な債権者は、限定的になります。

配当要求できる債権者とは?

①執行力のある債務名義を持つ債権者
②差押え登記後に仮差押え登記をした債権者
③一般の先取特権を取得したことが証明できる債権者

①は、公正証書の債務名義などがあたります。なので、公正証書で金銭を貸していたといったような人(会社)は、配当要求をすることは可能です。

ただ、配当要求をしても認められずに競売になった場合、抵当権の方が優先しますので、配当要求をしないのが一般的です。

 

また公正証書の債務名義をもっている場合は、金融機関の口座を差押えできます。なので、わざわざ時間のかかる不動産ではなく、銀行口座の差押えます。

 

②については、差押え登記をしている時に仮差押えをした人がいた場合、二重差押えになった時の人のためのものです。

二重差押えになった場合は、その時の救済の面から配当要求ができることになっています。ただ、源座は、現実的に二重差押えにならないのでこのようなケースはないと言えるでしょう。

 

③については、給料を支払ってくれていない従業員などが該当するケースがあります。例えば、会社が破産して建物が抵当権者に差押えられたとします。

その際に、従業員らは配当要求することが可能です。ただし、このようなケースでも抵当権の方が賃金よりも優先します。

 

そのため、労働者は配当要求は可能ですが、実際に抵当権者が取り分をとった後になるので、現実的にはかなり難しいということになります。

配当要求の期限

前項でお伝えしたように、公正証書の債務名義を持っている人や二重差押えになっていた人。先取特権(賃金)などの債権を持っている人は、配当要求をすることができます。

その期限がいつか。それが配当要求終期等の公告になるわけです。どんな書類かというとこんなものになります。

この写真を見ればわかりますが、配当要求終期が令和2年11月18日になっています。このような形で裁判所に誰でもみられるように置かれています。

きちんと配当要求終期の公告をしていますから、配当要求をする人は裁判所に申し立てをしてくださいねって意味合いになります。

任売物件購入のチャンス

任意売却物件を購入する人からすると、とてもありがたい情報になります。私の地域では、毎週水曜日に配当要求は掲載されています。

そのため、何度か業者と遭遇したこともあります。今回、写真をアップロードしたのは表紙になりますが、この次のページに具体的な物件があります。

 

所在地や地番、所有者などが物件目録として明記されています。この情報として任意売却の活動をする人は多いです。

競売の「ケ」と「ヌ」の違い/任意売却の裏技」の記事でも書きましたがこの右上にある「ケ」が担保不動産による競売の申し立てになります。

 

一言でいうと、抵当権者が競売の申し立てをしているのが競売の(ケ)になります。そして、(ヌ)についてはそれ以外の競売で強制競売と言います。

(ヌ)で多いのは、消費者金融が抵当権をとらずに申し立てしているパターンや相続絡みで換金をしたいから競売の申し立てをしているケースが多いです。

 

任意売却をするのであれば(ケ)の方がしやすいです。通常の任意売却の手続きになるからです。ただ配当要求終期の公告は、任意売却をしている誰もが知っている無料の公開情報になります。

なので、(ヌ)の方がねらい目です。ヌの消費者金融絡みの強制競売であれば、返済を代りにすれば競売の取り下げと差押え登記を解除してくれます。

 

なので、債務者(競売を申し立てられた人)ときちんと話をしたうえで、譲渡担保契約を結ぶというやり方が効果的です。

これについては、宅建業者は宅建業法43条2項で譲渡担保契約で賃料(利息がわり)を代金の額の10分の3を超えることが禁止されています。

 

もちろん、10分の3までは可能なので譲渡担保契約を利用する業者もいますが、一応制限がされていることから、業者ではない不動産投資家にとってはチャンスがあります。

譲渡担保契約が提案できる任意売却業者はそう多くないので、(ヌ)の案件で何度か譲渡担保をシュミレーションしておくとよいでしょう。

 

一度、どんなものが知っておくだけで配当要求の任意売却の幅がぐっと広がります。私は元々、行政書士をしていたので譲渡担保を民法で勉強していました。

なので、任売業者に提案されてすぐに仕組みが理解できましたが、譲渡担保を提案できる業者が多くありません。

 

業者がそういった提案をしない場合は、あなたが任意売却業者に譲渡担保契約の使い方を教えてあげなければいけません。

そういった意味では、しっかりと譲渡担保契約の仕組みを理解しておく必要があると思います。私も実務ではまだ1度しか利用したことがありません。

 

でも、知識や経験は大きな武器になります。是非、配当要求終期の公告の(ヌ)の案件では譲渡担保が利用できるケースがあることを意識しておきましょう。

 

もし、あなたが優良物件が見つからないと思っているのであれば、任売物件を継続的に買う仕組みをお伝えいたしますので下記のメルマガに登録ください。

今なら、登録特典で「物件をネットで探すな!任意売却で転売益30%を獲得する方法」(動画)でプレゼントしています。

任売物件を継続的に買う仕組みはコチラ

 

あなたにおススメのページ

競売の(ケ)と(ヌ)の違い/任意売却の裏技
任意売却と競売の価格差はどれくらいあるの?
競売の立ち退き交渉は簡単/荷物はどうする?



コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です