今回は、マンション管理費を滞納している競売における取り扱いについて解説していきます。具体的に、区分マンションを競売で購入しようとしている方はご参考にしてください。
不動産業者でも、知っている人だけがやっている交渉。交渉ではどうにもならない部分の違いを詳しく解説していますので、最後までご覧ください。
マンション管理費滞納の競売
競売になるマンション所有者は、基本的には住宅ローンの支払いができていないので競売になります。そのため、同時にマンション管理費を滞納していることが多いです。
競売の時に公開されている3点セットではこのような形で記載されています。滞納がないケースでは、滞納はないの方が黒く塗られます。
管理費と修繕積立金は、基本的には競売で落札した人に引き継がれます。今回のケースでは、滞納管理費の金額は72万円程ですが、100万円単位で滞納しているケースもあります。
そのため、競売の入札時にはこのマンションの滞納管理費を必ずチェックして、その価格を現在までに引き直して、入札するようにしましょう。
管理組合によって異なる遅延損害金
マンション管理費は、落札した人物に基本的には承継されます。ただし、遅延損害金の対応については管理組合によって異なります。
競売の3点セットの中に、滞納金がある限り遅延損害金の取り決めの文言は必ず入っています。
赤線で引いている部分、遅延損害金を請求する運用をしていると書かれています。競売では基本的には、こちらの運用が普通です。
多くのケースでは、遅れている管理費だけでなく遅延損害金についても落札者に払ってもらいますよという規約にして、運用をしています。逆にこんなパターンもあります。
こちらの規約では、遅延損害金も引き継ぐ規定になっていますが、請求しない運用をしていると書かれています。
こちらの3点セットでは、このマンション組合は遅延損害金を請求していないということが読み取れます。そのため、支払いの必要がないことがわかります。
遅延損害金は交渉できます
ここまで読んでいただければ、管理費や修繕積立金などは競売を落札したら引継ぎますが遅延損害金は落札人が支払うパターンとそうじゃないパターンがあることがわかります。
実際に多いのは、遅延損害金を請求する運用をしていると書いているマンションです。しかし、実はこれも交渉できます。
マンションのことなら●●のCMで有名なマンション管理会社は、3点セットには遅延損害金の債権を行使すると書かれています。
しかし、実際に問い合わせて確認をすると払う必要はなくなります。知ってるか知らないかだけですが、遅延損害金分の費用は少なくてすみます。
今回の例にあげたケースでは、遅延損害金が34万円ほどが安くなります。
そもそも、なんで遅延損害金をとるマンション管理会社とそうでないマンション管理会社があるのか不思議に思いませんか。私も最初、3点セット読みながらすごく不思議だなと思っていました。
ただ実際問題として、競売の落札者から見た時に、自分に支払い義務がなかった管理費の遅延損害金を支払う義務があるかは法的にかなり微妙です。
管理費や修繕積立金は、マンション運営のために必要なものです。しかし、遅延損害金は本来発生しなものです。
いくらマンション管理規約に書いていても、競売の落札者はどう考えても支払えません。そこに支払ってないペナルティである遅延損害金を課すのは法的にどうなのかという問題があります。
そのため、遅延損害金を請求しない運用をしているマンション管理会社があるわけです。
なので、もし3点セットに遅延損害金を請求する運用をしているマンションに入札をするのであれば、入札前に管理会社に事前に問い合わせることをおススメします。
なぜ、遅延損害金を支払う必要があるのか確認してください。それだけで、遅延損害金が不要になるケースは実際に多くあります。
まとめ
競売を落札するにあたって、マンションの管理費や修繕積立金等は支払う必要があります。しかし、遅延損害金は落札者が払わなかったもではありません。
そのため、遅延損害金を引き継いでいるマンション管理組合とそうでないマンション管理組合が存在します。
もし、遅延損害金を請求する運用をしている管理組合であれば、入札前に一度確認をしておきましょう。そうすることで、大きな金額が浮く可能性があります。
遅延損害金のことは、知っている人は知っています。だからこそ、3点セットでどのように運用しているか書かれています。
しかし、実際の運用は異なることもあるので自分で確認してください。労力も電話1本です。マンションに入札する方は、ご参考にしてください。
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