競売売却基準価額よりもチェックするべきポイント

今回は、競売売却基準価額よりも重要なポイントをお伝えしていきます。競売に入札する際に、真っ先に見る価格は、競売売却基準価格だと思います。

それは、裁判所の競売サイト「bit」であっても、他の競売サイトであっても掲載されているのは、競売売却基準価額と買受申出保証金の金額だけだからです。

そこで今回は、競売売却基準価額より重要で見るべき価格をくわしくお伝えしていきます。

結論から伝えると、マンションなら3点セットの「積算価格」、戸建てなら「基礎となる価格」です。ここからは、なぜそれが重要なのか具体的に見ていきます。

積算価格と基礎となる価格

競売売却基準価額よりも重要な価格は、マンションと戸建てによって異なります。そのため、2つに分けて説明していきます。

まずは、マンションケースから説明していこうと思います。マンションの場合は、3点セットにある「評価額の判定」の「積算価格」の方です。具体的には、赤で囲っているところです。

競売は、必ず不動産鑑定士が鑑定をして3点セットで競売売却基準価額をだします。そのため、競売売却基準価額には元となる価格というものが存在します。

それが、マンションであれば赤枠で囲っている積算価格です。それを競売だからという理由で減額して決まるのが、競売売却基準価額になります。

このケースでいうと、競売の市場性という理由で0.7倍されていることがわかります。また、管理費の滞納で減額していることもわかります。

つまり、経験のある不動産鑑定士が査定しているこのマンションの価格は、本来、赤枠で囲っている積算価格ところの1509万円です。それに、滞納額の約30万円を引いた価格です。

つまり、1479万円が不動産鑑定士の方が査定している価格とみるべきです。そこから、競売だからという理由で0.7倍しているので、競売売却基準価額1014万円になっています。

そのため、不動産業者や競売業者は競売売却基準価額を見て入札することは、100％ありません。

なので、あなたが入札する時にチェックするのは、競売売却基準価額ではなくマンションの場合は「評価額の判定」の「積算価格」になります。

その積算価格に管理費の滞納があれば、その分を引くようにしましょう。

次に、戸建ての競売物件を見るべきポイントも解説していきます。マンションと同様に、不動産業者や競売業者は競売売却基準価額を参考にして入札することはありません。

下の赤枠部分の「評価額の判定」の「内訳価格及び一括価格」のところが見るべきポイントになります。つまり、不動産鑑定士の査定額です。

マンションと異なるのは、戸建ては土地と建物があるので足し算をする必要があります。このケースであれば、488万＋270万円＝758万円です。

758万円が経験豊富な不動産鑑定士が査定した物件の本来の価格になります。それが、競売売却基準価額455万円になっています。

こちらを見ればわかるように、競売の市場性で0.6倍されていることがわかります。そのため、競売売却基準価額は大きく安くなっています。

なので、戸建てで見るべきポイントは「評価額の判定」の「基礎となる価格」のところを足して計算します。

ここまで、競売売却基準価額よりもチェックするべきポイントをお伝えしていきました。マンションと戸建てによって異なりますが、「評価額の判定」のところになります。

それが本来、不動産鑑定のプロである不動産鑑定士が査定した価格だからです。

では、競売売却基準価額にまったく意味はないのかと言われるとそんなこともありません。競売売却基準価額をもとに、買受申出保証金が決まるからです。

競売売却基準価額×0.2＝買受申出保証金になりますので、競売売却基準価額が高ければ先に支払う保証金も高くなります。逆に、競売売却基準価額が安ければ保証金が安くなります。

競売売却基準価額は、入札価格を決めるのにはまったく役立ちませんが、保証金を決めるという役割があると言えるでしょう。

今回は、競売売却基準価額よりも見るべき価格ということをテーマに記事を書いてきました。競売売却基準価額は、競売の市場性ということで0.7倍や0.6倍します。

そのため、不動産鑑定士の人が本来思っている物件の価格よりも大幅に減額されています。それもあって、入札価格を決めるのには競売売却基準価額は役立ちません。

ただ、競売売却基準価額競売がまったく何の役にも立たないのかというとそういうわけではありません。競売の際に先に支払う買受申出保証金を決めるのに必要なものです。

初心者の方は、競売売却基準価額の価格を見て安いとか高いを決めるのではなく、不動産鑑定士の査定がいくらになっているのか確認しましょう。

また、不動産鑑定士の査定がそのまま市場で売れる価格とは異なります。実勢価格を知りたい場合は、地元の不動産業者をいくつかまわるのが大事になってきます。