今回は、任意売却で物件を格安で買いたいあなたは、競売情報を必ず見るべきという話をしていきたいと思います。
任意売却で物件を買う＝競売よりも風上物件。だから、競売なんて見る必要はないんじゃないの？そう任売物件を買いたい投資家は思いがち。
しかし、任意売却で物件買いたいというあなたが競売の落札価格を記録しておくということは、とても重要なポイントになります。その理由をお伝えしていきます。
競売を見る理由
任意売却で物件を購入する場合、あなたは少しでも安く物件を手に入れたいと思うはずです。 それに対して、債権者（保証会社、銀行等）はどう思うのか？
それは、不動産から少しでも多く回収を図りたいために、高く売りたい。ここの価格の対立があります。債権者にとっては、残債の問題もあります。
任意売却がまとまって残債がいくら残るのか。それによって任売がうまくまとまることもあるでしょう。しかし、重要な点は債権者は任売をする権限がある。
どこまでなら、譲歩できる基準があります。しかし、我々、投資家で任売物件を購入したいあなたは何も情報がない。これでは、価格交渉できません。
そのため、任意売却で指値を通すために、過去の競売の価格がいくらであるのか知っておく必要があるのです。
例えば、同じマンションが1年以内に競売で落札されていたとしましょう。すると、だいたい落札価格がこれくらいというのは債権者はわかっています。
それに対して、あなたも競売の落札価格を知っていたらどうでしょうか？自信をもって、任意売却で指値できますし、その基準まで提示することができるわけです。競売でいくらだったと。
債権者は、なるべく多く不動産で回収したいと同時に、できるだけ焦げ付いた債権を早く損切りしたいという気持ちをもっています。
そのため、競売の落札価格と同じ金額の任意売却であれば、応じてくれる可能性があるわけです。
また、あなた自身が競売価格よりもちょっと高くても利益になると思えば、少し高くても買えるわけなので、競売の落札価格より150万円高いですよってアピールできるわけです。
これは、とっても重要です。もし、任売売却できなければその不動産は競売に流れていくので、どれくらいで売れるのか。その指標は競売になります。
結論として、債権者に根拠ある指値をするために、近隣の競売落札価格を日頃からチェックしておくことが重要になるわけです。
任売業者は万能ではない
ここで、一つ疑問に思うことがあるでしょう。任売業者が普通は、指値の交渉をやってくれるのではないのということです。
私も最初はそう思っていました。しかし、任売業者のすべてが優秀ってわけではないです。任意売却やっているっていっても、相当少ない件数しかしていない業者も多いわけです。
すると、どうなるのか。任売の査定が通常の不動産とほぼ変わらない金額て売りがスタートされるわけです。
任意売却というのは、債権者に3ヶ月ごとにしか指値の交渉をできませんから最初の段階で高い査定をだされると不成立になって競売に流れていってしまいます。
もちろん、そこには債務者の残債とのかねあいもあります。しかし、大事なことはあなた自身が直接、債権者と交渉できないということです。
債権者と価格の調整ができるのは、任売業者に限られますので、最初の段階でつまづかない。ここが大きなポイントになります。
任売物件を購入するためには、その物件の近くの相場を知っておく必要が出てきます。それも、競売情報であれば最もよいです。
一般的に、任売業者は土地の値段を国交省の土地情報システム。業者だけが見れるレインズの取引履歴の中で安いものから査定をだしていきます。
建物は、国税庁の「建物の標準的な建築表」を利用しています。そのあたりを抑えつつ、最初の段階で周囲の相場より安い価格で売りに出るのか。これが最も重要です。
基本的に私は、任売情報の持ち込みを推奨しているので、その際にいくらまでなら買えるという言い方で伝えます。
当然、そこには根拠が必要になってきます。そのため、あなた自身が不動産を査定するつもりで、土地情報システムの安い査定。
近隣の競売の落札価格などを一覧にするなどして任売業者に伝えます。そうすると、買いたい人がいてこういう根拠をもって話していると任売業者は債権者に伝えてくれます。
そうすると、債権者の残債の問題もありますが、概ね価格を受け入れてくれる方向に進みます。
何度か取引している業者だと問題なくすすめてくれますが、初めのころにこの表みたいなのをもっていかなかった時に相場通りになった経験があります。
本来は、不動産業者としてそれは正しいし債権者としてもそれは正しい。でも、私たち投資家が任売物件を継続的に格安で買い続けることができません。
まとめ
任売物件を継続的に買いたい投資家は、競売をチェックするべきということをお伝えしてきました。その理由は、指値の根拠に使うからです。
なので、競売の落札価格と住所や3点セットは保存しておくことをおススメいたします。
今回は、主に任意売却での不動産の査定の話をしましたが、他にもあなた自身が相場観を養うという意味でも競売はうってつけです。
無料で3点セットの情報が見れて、よければ入札に参加してみてもいい。全部が経験になりますので、入札に参加しなくても自分だったらいくらで入札するのかデモしてもいいです。
私も最初、まったく知識がないときはそんなことをしていました。今回は任売物件を継続的に買うために競売を見ましょうという話でした。
追伸
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