この記事では、中古物件で指値（値引き）を通すためにどんなことをすれば良いかをお伝えしていきたいと思います。
ここ数年、新築の家は円安や戦争の影響を受けて建築費が高騰しています。そのため、マイホームの購入をしようと思っても高すぎるという方は多いでしょう。
そこで今回は、中古物件をどのようにして安く買うのかというのをお伝えしていきたいと思います。マイホームや不動産投資で中古物件を安く買いたいのであれば、参考にしてください。
競売は安くない
まず安く中古物件の購入を考えた時に、競売の入札を考える方は多いと思います。20年以上前のように、占有屋や893の人たちはいなくなりました。
その代わりに、現在は落札価格がすごく高くなっています。一般の人たちが入札に参加するのはもちろん、リフォーム業者が落札することも多くなったからです。
不動産業者の場合は、転売をするために20％以上の利益を抜こうとします。そのため、入札価格はそれほど高くはなりません。
しかし、リフォーム業者が落札した場合はその色合いが変わってきます。競売物件を相場価格で購入して、リフォームを格安にして利益を得ようとするからです。
なので、リフォーム業者であれば一般の人たちと同じレベルの価格で入札に参加してきます。その結果、過去に安かった競売が現在は一般の市場よりも高いことも増えてきました。
競売は、決して安い場所ではなくなったのです。競売だから安いは、古い考え方であることに注意しましょう。
任意売却市場
競売が安くならないのであれば、任意売却の物件を購入すれば安くなるのではないかと思われる方もいるでしょう。
もちろん、任意売却の場合は競売よりも手前で売買をするので価格は高騰しにくいです。しかし、任意売却の段階で情報を得られるのは、基本的に業者だけです。
なので、任意売却を行っている業者と仲良くならないと紹介をしてもらえません。なので、ここに大きなハードルがあります。
また、現在は競売市場の価格が高騰しているので、任意売却市場も影響を受けています。
任意売却で安く買おうとしても、債権者（抵当権者）が安い金額で任意売却を認めてくれなくなってきているからです。
債権者からすると、競売で高く売れるのであればわざわざ任意売却にする必要がないからです。競売は国が行っている制度ですので、公平性が保てます。
なので、任意売却で物件を安く購入することも難しくなってきているのが現実です。任意売却は、安く買えることもあるぐらいに考えるのが正しいと思います。
中古物件を安く買うには？
では、どうやって中古物件を安く買うのか。答えは、アットホームやスーモ、ホームズなどを活用していくことになります。
誰でも見れるところに、相場より安い物件がたまにあります。これは、ある程度の期間をかけて相場観を自分で養っていなければいけません。
毎日、中古物件を見ているとそのうち相場がわかるようになってきます。そして、たまに相場より安い物件が新着であがってくるときがあります。
それに対して、普通に問い合わせて内見に行くのです。しかし、ここでそのままで購入しません。不動産業者に売り出し理由を確認します。
売主が売り出したいろんな理由を不動産業者は教えてくれます。その中で、チャンスなのは相続で譲り受けたものを売りに出しているパターン。
住み替えで、新しい家を買っているパターン。この2つは、指値が通ることが多いです。以下、その説明をします。
相続のパターン
相続は、価格が安くなることが多いです。特に、売主が近くに住んでいないパターン。この場合は、管理が大変になるので、いくらでもいいので早く処分したいという人が多くいます。
不動産は、早く売りたいと思えば思うほど価格は安くなるというのが原則です。最近の事例でいくと、相場が1000万円ぐらいのところを150万円で買った人がいるほど。
また、相続には相続税という問題があります。相続税は、亡くなったことを知ってから10カ月以内に支払う必要がある税です。
現金はあまりもっていないけど、不動産をたくさん持っている人が亡くなったケースでは、相続人はなんとかして相続税の資金を作る必要がでてきます。
ここでも同じです。不動産を早く売らなければならない時は、価格が安くなります。なので、バーゲンセールで買うことが可能になります。
このパターンは不動産の一棟ものであることが多いので、500万円以上の指値が通るということも、珍しくありません。
住み替えのパターン
住み替えには、色々あると思います。中古物件を売ったお金で新しい物件を買う人。賃貸物件に移動した後に中古物件を売るパターン。
価格の指値（値引き）がきくのは、住み替えで新しい物件を買った後に中古物件を売るパターンです。このパターンは値引きがききます。
新しい物件を買って、前住んでいたところを売る場合は、住宅ローンがダブルローンになってしまう人が多いです。ダブルローンはきついので、早く前の中古物件を売りたい。
そのため、かなり指値が通るのです。私はこのパターンで、約2000万円の物件を500万円引きや400万円引きで指値を通しています。
しかも、大幅な指値を通してもらったにもかかわらず感謝されました。早めに売れて良かったと。ダブルローンの不安が怖かったんでしょうね。
この時のポイントは、不動産の仲介業者を味方につけることです。内見に行った後に、どんな理由で売りに出しているか。また、どれくらい値引きができるか質問します。
普通の物件で、1割以上の値引きした買付証明書は不動産業者は売主にもっていってくれません。売主に怒られるからです。
しかし、売主が切羽詰まった状況、急いでいる状態であることを知っていれば買付証明書を持っていってくれます。なので、不動産業者を味方につけないといけないのです。
不動産業者を味方にするには？
ここまで、中古物件の指値を通す方法をお伝えしました。手順を簡単にまとめると、アットホームやスーモ、ホームズなどから割安な物件を見つける。
この時に、注意しないといけないのは内見には必ず行くということ。ここをすっ飛ばしてしまって、電話やメールでやり取りしても本気で買う人と思われません。
不動産業者も買う気がない人の相手をしているほど暇ではありませんので、内見を予約する人と電話メールだけの人とは違う対応をします。そこは、あなたが逆の立場で考えるとわかるはず。
内見に行った上で、売却理由を聞きましょう。売却理由が相続だったり、住み替えで先に物件を買っているパターンであればチャンスです。
仲介業者にどこまでぐらいなら、指値が通りそうか確認したうえで買付証明書をだしてみてください。そうすることで、中古物件の指値を通すことが可能になります。
なんでもかんでも、指値の買付証明書を送ると不動産仲介業者に嫌がられてしまうので、注意してくださいね。
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