任意売却で債権者の同意が得らえる3つのポイント

今回は、任意売却で債権者の同意が得られるポイントをお伝えしていきます。任意売却は、債権者の同意がなければ行うことができません。

すべての債権者の同意を得ていないと抵当権の抹消がされなかったり、トラブルが発生してしまうことになります。

なので、今回はどういうポイントを押さえておけば債権者が同意してくれるのか。3つの視点からお伝えしていきます。

債権者が同意する3つのポイント

任意売却の進め方で一番重要なポイントになるのは、債権者の同意です。債務者からも同意が必要になるのですが、債権者の同意がありきのものになります。

なので、経験を積んだ任意売却業者は、債権者がどこの保証会社（サービサー）で担当者が誰であるかわかれば、うまくいきやすいかどうかわかります。

保証会社等の債権者との人間関係ができている任意売却業者であれば、債権者の同意は得られることが多いです。

それは、人間関係の中で培った信頼によりできることです。ただ、そんな任意売却業者であっても取引が少ない債権者というのは存在します。

そんな時に、債権者が同意するポイントはどこにあるのか。具体的に債権者がみている視点をお伝えいたします。

保証会社やサービサーは、不動産の価格に詳しいわけではありません。そのため、相場の価格というのがはっきりわかりません。

だから、しっかりと根拠が明確になった任売業者からの不動産査定書があれば、非常に仕事がやりやすいと考えます。

そこで見るのは、相場とかけ離れた査定書を出してこないかということです。保証会社は、査定金額の根拠がしっかりしていないケースでは、別の業者に査定を出すこともあります。

いつも査定に利用している不動産業者がすでに存在するわけです。だから、自分が買い取りたいとの目的で安く査定してくると同意が得られないケースがあります。

また同意が得られたとしても、業者がだした査定書より遥かに高い金額で売り出し価格が決まってしまうことがあります。

こういうケースでは、任売業者は債権者から信頼されていませんので同意を得ることが難しくなってしまいます。

債権者が同意するうえで重要な2つ目の視点は、残債と価格の関係です。債権者は、残債より明らかに安い価格であれば、同意しません。

残債については、債権者が教えてくれるわけではありませんので、任売業者も残債がどれくらいあるのかは、債務者に聞けない場合は予想するしかありません。

残債が大雑把にわからなければ、債権者がどれくらいで同意するか判断が難しいです。残債の大雑把な金額は誰でも計算できますが、今回の記事とは主旨が違うので別の機会にいたします。

目安としては、残債の80％以上の金額でなければ債権者からの同意は得られにくいでしょう。もちろん、物件の特殊性などにもよります。

競売に移行しても売れないような特殊性があれば、多少は前後することはありますが50%とか40%とかで買えることはほぼありません。

なので、債権者の同意を得るのには①不動産の相場、②残債の2つが車の両輪になります。

任売物件を買う私たちからすると、最も良いのは残債が少ない状況で安く買えるケースになります。残債が少ない場合は、不動産を売却したら返済をしても利益がでるケースがあります。

そういったケースであれば譲渡担保を利用することもできますし、通常より安く買っても債権者は自分のところの返済されるので問題ありません。

なので、残債がどのくらい残っているのかというのはとても重要なわけです。債権者の同意は、①相場の価格と②残債の2つの視点が最も重要になります。

債権者が任意売却に同意するかどうかの視点として、3つ目の視点は競売までの時間になります。競売の公告が近くなればなるほど、任意売却の同意を得られにくくなります。

債権者の中には、差し押さえ登記・競売の申し立てが行われた時点で、任意売却を申し出ても受けてくれない債権者もいます。

競売の申し立てをした時点で、費用もかかるので競売1本で行くという考えの債権者です。これは、債権者の気持ちを考えればわかると思います。

競売は、法的手続きになりますのでそのまま進めていれば、価格は安くなったとしても誰からもクレームをつけられることがありません。

逆に、それまで受けていなかったにもかかわらず競売直前で同意して決済したら、何か不正が働いたのではないかと疑われてしまう可能性があります。

そういうリスクを嫌いますので、競売の手続きが進んでいくと債権者の同意は得られにくくなるわけです。

ちなみに、代位弁済よりも以前であれば、任意売却を勧めている債権者も多いです。代位弁済より前に任意売却を申し出た場合、競売の申し立てを半年ほど待ってくれる債権者もいます。

なので、任意売却に債権者の同意が得られるかどうかは、競売までの期間というのも重要になってくるわけです。

ここまで、任意売却を債権者が同意する3つのポイントをお伝えしてきました。①相場の価格②残債③競売までの期間の3つになりました。

他にも今回はお伝えしていませんが、抵当権者が複数いる場合は、第二抵当以下の人たちにはハンコ代の配分も抵当権者が同意するポイントになります。

任売物件を買いたい私たちが学ぶべきところは、任意売却で行う際に利用される不動産の査定方法や残債の計算になります。

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