今回は、任意売却で物件を購入する際の具体的な進め方について解説していきます。このWEBサイトは、基本的に任意売却や競売で物件を安く買いたい人のためのものです。
そのため、今回は具体的に任意売却で物件を買いたい人がどういった進め方をしていくのかということをお伝えしていきます。
任意売却の種類
任売物件の購入の進め方に入る前に大事なこととして、任意売却は個々の案件によって進め方がまったく異なります。
とはいえ、大きくわければ2種類しかありませんので、まずは、その任意売却の種類を少し説明します。
まず、1つ目はなんらかの理由によって、ローンの支払いができなくなるケースです。これは、離婚により住宅を清算するパターン。
失業や病気などで、これまで支払うことができたローンが払えなくなったなどが多い理由です。こちらは一般的な任意売却です。
この一般的な任意売却とは別に、2つ目は、住宅ローン以外にも負債をたくさん抱えているケース。例えば、消費者金融などで多額の借り入れがあり、破産するケースです。
任意売却の種類は、大きく分けてこの2種類になります。今回は、その中で一般的な任意売却で物件を買う進め方について解説していきます。
任売物件購入の進め方
ここからは、任意売却で物件を買う具体的な進め方を解説していきます。
①情報をとる
まず、任意売却で物件を買うためには、任意売却物件を見つけなければいけません。これについては、任売業者が一番情報を持っています。
しかし、このブログで何度もお伝えしてきていますように、任意売却は業者の市場です。そのため、任意売却の物件を紹介してほしいと言っても、任売業者はなかなか物件を紹介してくれません。
特に、初めて取引をする不動産投資家が任意売却の物件を紹介してくれといくのはNGです。任意売却業者は、そういう態度にうんざりしているところがあります。
基本的に、任意売却業者は既にそういう取引がある相手がいるので、いきなりいって紹介してくれというのは嫌がります。
これが逆の発想で、ここの任意売却物件を買いたいから仲介してほしいっていうのであれば、動いてくれる業者はいます。
ようは、自分が買いたい任意売却物件を持ち込みするのであれば、買い主として業者は丁寧に対応してくれるということです。
業者からしても、債務者（売り主）の同意をとれれば売り買い両方の仲介手数料がとれるわけです。投資物件であれば、金額も大きくなります。
なので、探せば動いてくれる任意売却業者はあります。紹介してほしいといくのではなく、この物件を任意売却で買いたいというのがポイントです。
具体的な情報については、これまでブログに書いているとおり、配当要求終期の公告や処分の制限の登記、もっと早い情報であればこちらから登録してください。
②任売業者に持ち込む
情報をとったら、次にすることは任売業者に持ち込みます。通常の不動産仲介やっている業者ではなく、あくまで任意売却を専門にやっているようなところに持ち込みます。
不動産仲介の中で、任意売却は特殊な取引になります。債権者が絡み、民法の権利関係の法令を知っていないと任意売却は難しいです。
手順を知らないという業者もたくさんいますので、任意売却業者に持ち込むというのが最も大事になるかもしれません。
実際に、私の塾生も任売物件を持ち込んで断られたけど、他の任売業者で物件の購入をできた人もいます。なので、任意売却は実力差がすごくある分野の取引です。
どれくらいの期間やっているのか。年間どれくらいやっているのかの経験で、任売業者を選ぶと良いでしょう。具体的な任売業者の見分け方はこちらで記事にしています。
①のところでもお伝えしたように、自分が買いたい物件を持ち込むというのが重要になってきます。紹介されるのではなく、自分で実際に動いていることがポイントです。
③任売業者が動いてくれる
③については、任意売却で物件を買う人にとっては大きな意味合いがないところです。しかし、実際に業者がどんな動きをするのか知りたい方も多いので簡単に説明します。
任売業者は、私たちが持ち込みをしたら、まず債権者と連絡をとって、任意売却が可能か確認します。これは、債権者によって競売にするという債権者もいるからです。
なので、多くの場合は先に債権者に連絡して任意売却が可能なのであれば、債務者になんらかのアプローチをします。
これは、任売業者が債務者の自宅に会いに行ったり、手紙を送ったりしながら連絡をとっていきます。そして連絡がとれて、債務者に任意売却の意思確認がとれれば次に進んでいきます。
④債権者に購入金額を伝える
債務者が任意売却に同意すると、任意売却業者は債権者に購入価格を送る必要があります。物件を買いたい人がいくらで買いたいと言っているのか伝える役割を果たします。
具体的に投資家がやることとしては、残債を予測で計算して購入金額を出して任売業者に相場を聞いてみるという流れになります。
投資家としては、最初の段階で任売業者に購入したい価格を伝えておいてもいいですが、この段階でもう一度確認が入るので、いくらで買えそうか業者の意見なども参考にします。
そして、購入金額に対して債権者から回答がやってきて、その金額でOKになるのか。金額がOKになれば、購入できるということです。
もし、債権者が金額に同意せずに増額した金額を提示した時は、その金額で買うのか。それとも見送るのかを決めます。
ちなみに、私がもし買わなかった場合は、任売業者は別の買い主を探すことになるので、業者としては両手取引に仲介手数料をとることが可能になります。
⑤借入する
金額が決まれば、キャッシュで買わないケースでは、借入の申し込みを金融機関にします。債権者の同意で金額は、決まっています。
金融機関での借入が通れば無事、契約という流れになります。内覧は、この次の⑥にするケースと④の前にするケースの両方があります。
⑥に内覧するパターンは、内覧後にもう一度価格を本決めすることがあります。大きなリフォームが必要な場合などは、見積りを出して減額を願い出たりするためです。
任売物件購入の具体的手順まとめ
ここまで、任意売却で物件を購入する場合にどのような流れになるのかお伝えしてきました。内覧が途中に入ったり、多少の順番は前後しますが、基本的には、①～⑤まで流れていき契約になります。
契約に至らない時にすることは、①～③です。③については、任売業者がやってくれますので、投資家がやるのは①、②です。
なので、本当に大変なところは業者がやってくれますので、投資家としてはいかによい情報をとるか。新鮮な情報をとるかが重要になってきます。
話が進んでいけば、任売業者の言う通りに進めればいいだけです。借入だけは、自分で動く必要がありますが、これはいつもしていることですね。
投資家としてやることが増えるのは、①と②だけです。ネットには掲載されていない情報をとりますので、足で情報をとる必要はありますがだからこそ、他にはない物件を手に入れられます。
今回は、任意売却で物件を購入する際の進め方を見ていきました。もし、任意売却で新鮮な情報をとりたいのであればコチラにご登録ください。
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