今回は、競売物件で儲ける3つのパターンを記事にしていきます。競売物件で儲ける方法というのは、実はたくさんあります。
底地を買ったり、法定地上権の物件を買うなど初心者には少々危険な方法もあります。その中で、今回は、初心者でも可能な代表的な儲ける3つのパターンを紹介していきたいと思います。
競売業者や不動産投資家などが行っている代表的な儲けるパターンなので、初心者でも少し勉強すればできるようになるやり方のみお伝えしていきます。
競売業者の儲け方
まず、最も基本的で競売業者がやっていることを最初にお伝えします。どの競売業者もやっている転売です。
この動画を見ていただければ、だいたいやっていることがわかると思いますが、売れる価格を決めて逆算して入札していきます。
売れる価格は、これまでの売却事例や周辺の不動産業者に確認して決めていきます。売れる価格さえわかっていれば誰でもできる手法です。
あとは、リフォーム費用や諸経費、マンションであれば滞納管理費なども計算して入札価格を決めていく必要があります。
現在は、リフォーム費用が高騰しているので、リフォーム費は注意しておくべき必要があります。もっと詳しく知りたい場合はコチラの記事をご覧ください。
不動産投資家2つの儲け方
業者は基本的には転売でキャピタルゲインを得るのが主です。転売そのものは、そんなに難しくありません。
売れる価格さえわかれば、それより安く落札できれば利益はでます。ここからは、不動産投資家がやっている競売物件で儲ける2つの方法を見ていきます。
家賃で儲ける
不動産投資家は、基本インカムゲインで利益を上げることを考えます。戸建て等の物件を落札してリースバックでそのまま収益を得る方法です。
利回り15%～25%程度の物件を落札して、家賃収入で利益を上げていくパターンです。例えば360万円で物件を落札して、家賃60,000円で貸せば利回り20%です。
これでいけば、5年で360万円を取り戻すことができます。5年以降はすべて利益になります。（固定資産税や諸経費は無視して考えています。）
これが不動産投資の王道です。一般的に多くの不動産投資家がやっています。ポイントとしては、リースバックで住んでくれるのか。
もし、入居者が退去して後にいくらの家賃で貸せるのか。戸建て賃貸として、需要のあるエリアかどうかというところがポイントになります。
ここをしっかりとチェックできていれば、利益は固い不動産投資です。ある程度、実績がでれば金融機関から借り入れもできますので、失敗は少ないです。
リースバック後、転売する
不動産投資家は基本的に、インカムゲイン（家賃）で儲けるのが主です。なので、そのやり方が基本です。
ただ、インカムゲインだけで利益をだそうとすると時間がかかります。なので、リースバックの後にすぐに転売するという方法があります。先ほどの例を基準に説明していきます。
落札価格 3,600,000
家賃 60,000
利回り 20%
売却価格 5,600,000
リースバックで利回り20%の状態を作ったらすぐに、入居者がいる状態で売りに出します。仮に売却価格を560万円にすると売れれば200万円の利益になります。
それにプラスして、売れるまでの家賃が入ってきます。なので、早く売れれば200万円以上の利益が確定することになります。ちなみに、560万円であれば購入者にも旨味があります。
落札価格 5,600,000
家賃 60,000
利回り 12.8%
利回り12.8%で入居者がいる状態であれば、一般市場にだせば悪くない利回りです。戸建て賃貸なので、修繕も居住者がやってくれる契約にしておけばリスクもほぼないです。
なので、競売で高利回りで落札したものをリースバックで入居者がいる状況にして、転売する。これが3つの目の儲けの手法にあります。
ちなみに、この方法で競売専門にやってる業者もあります。地方の戸建てを競売の特別売却で落札して、リースバックしてすぐに楽待で転売にだす。
これを繰り返している業者がいくつかあります。ただ、この業者のやり方はリースバックにならない時にリスクがあります。
元々、特別売却になっていることから、需要が多くない場所の戸建てを買っています。なので、入居者が入っていないと、次に入居者が決まらない。
そうなると転売は極めて難しくなります。競売で入札者が現れないのが特別売却です。入居者がいない状況で、利益を載せて市場に出してもまず売れません。
特別売却を買ってやる業者のやり方は、リスクが高いので気をつけましょう。
リースバック後の転売も家賃で稼ぐ方法とポイントは同じです。リースバックで住んでいる人が退去しても、入居者がつくエリアを落札していることです。
入居者がつくエリアであれば、退去した後も再び賃貸にだして入居者を見つけられます。また、入居者がつくエリアであれば、リフォームして売却することも可能になります。
競売物件で儲ける方法まとめ
ここまで、競売物件で儲ける3つの方法をお伝えしてきました。基本は2つに大別されます。転売でキャピタルゲインを得るか。賃貸でインカムゲインを得るかです。
その組み合わせが、リースバック後に転売するという方法になります。競売物件を落札と同時に、楽待で転売に出しておけば、売れなくても家賃収益が入ります。
リースバック後すぐに転売を考えなくても、1年後に転売をするでもいいと思います。キャッシュフロー的には、転売の組み合わせが良いですね。
不動産投資は、売却してはじめて利益になるかどうかが決まるとよく言われますが、売るタイミングというのも儲けるためには重要になります。
競売物件で儲ける方法は、他にもたくさんありますが今回は基本の3つをお伝えしました。競売物件に入札を考えているあなたは、転売していくも検討してみてください。
ちなみに、競売物件で儲ける方法はそのまま任意売却でも利用可能です。リースバックして、転売するという方法は、任意売却の方が公になっていないため転売しやすいです。
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