離婚時に任意売却するデメリットとは?

今回は、離婚に際して家(マイホーム)を任意売却をするデメリットとメリットついて具体的に解説していきたいと思います。

実は、任意売却や競売になる原因に離婚がきっかけの人が多くいます。統計をとっているわけではありませんが、体感でいうと半分ぐらいが離婚が関係しての任意売却になっています。

 

そこで、今回は離婚時の任意売却についてのデメリットとメリットをくわしく解説していきたいと思います。

離婚で任意売却が多い理由

冒頭に、離婚関係で任意売却が多いというお話をお伝えしました。しかし、実際には離婚してすぐに家を任意売却する人は多くありません。

なぜなら、離婚時に自宅を査定するとほとんどのケースで、オーバーローンになっているからです。オーバーローンというのは、住宅ローン>マイホームの価値の状態のことです。

 

つまり、マイホームを売ったら借金がそれなりに残ってしまうため、離婚時にすぐに任意売却をしない人が多いです。

具体的に多くの人がとる選択は、子どもの環境を変化させないために、子どもと元妻がマイホームに残り、元夫が住宅ローンを支払い続けることが多いです。

 

しかし、元夫側は住宅ローンの支払いだけでなく、自分が住むところの家賃も必要になります。生活費も必要です。また、住宅ローンだけでなく養育費を別途支払っているケースもあります。

そうなると、最初のうちは支払いを続けていた元夫も、いろんな支払いが苦しくなります。結果的に、住宅ローンの支払いをストップします。

 

なぜ、住宅ローンの支払いを最初にストップするかというと、今の生活の家賃は止められない。養育費を止めたら、元妻にすぐわかる。

住宅ローンの支払いであれば、金融機関しかわからないので最初に住宅ローンの支払いをストップするのです。住宅ローンの支払いは金額が大きいのも最初にストップする理由です。

 

結果的に、離婚から1年後、2年後には家が任意売却や競売になるわけです。これが離婚が原因で、任意売却になるのが多い理由です。

離婚時に任意売却するデメリット

ここまでお読みいただければ、離婚の後に支払いがきつくなって任意売却になる。競売になるということがわかったと思います。

では、ここからは離婚時に任意売却をするデメリットについて3つ解説していきます。

①借金が残る

離婚時に任意売却するデメリットの1つ目は、借金が残ることです。これは、先ほどもお伝えしましたが、離婚時の自宅の売却価格<住宅ローンになっていることがほとんどです。

この状態で、マイホームを売却すると住宅ローンの残債務は減りますが、家がない状態で借金を返済し続ける必要があります。

 

そのため、多くの人は住宅ローンを支払い続ける選択をします。その結果、数年後に任意売却や競売になることが多いです。

②信用情報に傷がつく

離婚時に任意売却をするデメリットの2つ目は、信用情報に傷がつくということです。世の中でいうブラックリストに載るというものです。

任意売却というのは、不動産価格<住宅ローン残債の状態の時に行うものです。そのため、金融機関の同意が必要になります。

 

金融機関からすると、これまでマイホームを担保に住宅ローンの支払いを受けていたのが、任意売却されるとマイホームがなくなります。

つまり、任意売却されると担保がない状態で残りの住宅ローンを回収しなければなりません。そのため、離婚したからという理由で担保がなくなる任意売却をされては困ります。

 

金融機関が任意売却を認めるのは、支払い不能の状態が継続して代位弁済がされた後です。なので、任意売却するためには一定期間支払いをストップする必要があります。

その結果として、信用情報が傷つき、クレジットカードやローンを組むことができなくなります。これが離婚時に任意売却をする一番のデメリットかもしれません。

③相場より安くなる

これは、離婚時とは関係ない話ですが、任意売却は原則として相場より安くなります。なぜなら、任意売却で売れなければ、競売に流れるからです。

また、不動産業者は競売までに売却しないと仲介手数料が1円も入ってこないことになります。なので、任意売却は相場通りの価格で売れると書いていますが、あれは営業トークです。

 

不動産価格は、売れるまでの期間が短くなれば相場より安くなります。任意売却は相場より安くなるというデメリットがあるということは、意識しておくと良いでしょう。

ただし、この相場より安くなったり、借金が残るという問題については解決する方法がありますので、メリットの方もご確認ください。

離婚時に任意売却するメリット

離婚時に任意売却をするデメリットだけを解説すると、情報が偏りすぎていますので離婚時に任意売却をするメリットについてもここではお伝えしておきます。

ちなみに、私は離婚時にマイホーム(自宅)は任意売却することをおススメしています。その理由は、そちらの方が男性にとってはメリットが多いからです。

①借金を少なくできる

離婚時に任意売却をするメリットの1つ目は、借金を減らすことができるということです。不動産は、売れば借金が残るから仕方なく払い続ける。これが男性サイドの気持ちだと思います。

しかし、最も大きな借金をしているのは家です。日本人は、家を資産と考え借金と考えない傾向が強いですが、住宅ローンはれっきとした借金です。

 

しかも、今後自分が住むことのない家のために住宅ローンをずっと払い続けるわけです。それは、養育費かわりであったり、慰謝料かわりなんてケースもあるでしょう。

しかし、養育費は住宅ローンの支払いより少ないケースがほとんどです。慰謝料も、相場は300万円以内なので住宅ローンの支払い続けるのは明らかに釣り合っていません。

養育費の相場はコチラ

 

そう考えると、たとえ借金が残ったとしても離婚時にマイホームを売却して、大きな借金を減らし、気持ちを新たにするのが得策ではないでしょうか。

ちなみに任意売却後の借金については、自己破産という方法があります。離婚後に、自己破産をするという人はかなり多くいますので、恥じることはなんらないです。

 

自己破産をするのであれば、「借金が残るというデメリット」や「相場よりも安くなるというデメリット」はなくなります。

②任意売却後の債権者は弱い

最も大きな借金が減ると言っても、自己破産はちょっと嫌って人も多いと思います。そうであるなら、任意売却後に債権者と交渉することをおススメします。

担保であった家がなくなっていることから、金融機関は相当の譲歩をしてくれます。自己破産だけはしたくないってあなたは、交渉しましょう。

 

経験上、800万円の残債を150万円まで免除してくれたことがあります。任意売却後は、担保がなくなるので、金融機関はそれぐらい弱い立場にあるということです。

それは、離婚時に任意売却をするメリットでもあります。

まとめ

ここまで、離婚時に任意売却するデメリット・メリットをお伝えしてきました。借金が残るので、離婚時の任意売却を嫌がる人は多いです。

しかし、現実にお金の問題を考えるとマイホーム(自宅)を売却すると、お金の面で最も良いです。売却で、大きな借金が残るのであれば自己破産という方法があります。

 

また、任意売却後の残債務については金融機関も柔軟に対応してくれますので、離婚という節目に自宅を売却することをおススメします。

ただ、クレジットカードやローンが組めなくなるデメリットもありますので、住宅がどれくらいで売れて、ローンがどれくらい残るのか計算したうえで判断しましょう。

 

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