離婚がわかる登記簿とは?物上保証の任意売却

任意売却で物件を買おうとしていると、登記簿を見て離婚をしているなってわかることがあります。どんな登記簿であれば、離婚がわかるのか。

それをどのように、任意売却していくのか。本日は、そういった話をしていきたいと思います。

離婚しているとわかる登記簿

離婚していることがわかる登記簿を具体的に出したいところなのですが、個人情報の関係からそれが難しいので今回は、文章で説明していこうと思います。

登記簿どうなってる?

●名義が夫⇒妻
●抵当権が夫のまま

※代位弁済されてる

通常、家の名義人は夫が多いです。住宅ローンを夫が払っていくスタイルです。それが、妻に贈与されることで考えられること、それが離婚になります。

通常の贈与は高い贈与税がかかります。20年以上継続している夫婦は別ですが、結婚20年以内の夫婦であれば、夫婦間dめお贈与税がかかります。

 

しかし、これが離婚になると異なります。離婚の財産分与は税金がかかりません。そのため、離婚の財産分与にあたって名義を夫⇒妻に変更するのです。

名義変更は金融機関は認めてくれる

名義変更自体は、債権者(金融機関)は認めてくれるところが多いです。債権者は、担保がなくなるのは嫌がりますが、名義の変更はそこまで嫌がりません。

なぜなら、妻の名義であろうとその不動産に担保がそのまま残っているからです。妻のことを難しい言い方をすると、物上保証人といいます。

 

債権者(抵当権者)は、夫が住宅ローンの支払いをしなければ、その不動産を競売にかけることができますので、名義が夫であれ妻であれ関係ないのです。

また、法令上、名義変更は債権者の同意を必要としません。夫と妻の財産分与で、名義を変更しても法律上はなんら問題ないです。

 

とはいえ、住宅ローンを組んだ時の契約書に特約を結んでいるケースもありますし、債権者に相談にはいく必要があることは間違いないです。

そのうえで、司法書士を用意して(金融機関が用意することもあります。)名義変更を元夫婦間でしていきます。

ローン支払い者の変更は難しい

一方で、夫側からすると名義変更するのであれば住宅ローンの支払いもすべて元妻側に変更したいと考えます。

しかし、これは難しいです。債権者が同意しないことがほとんどです。債権者は住宅ローンを組む時に、夫の支払い能力を調査して長期ローンを低金利で組んでいます。

 

だから、そのローンの支払い者を変更する手続きは、基本的に認めてくれません。だから、名義は妻で抵当権は夫になっています。

登記簿上で、それが見てとれるわけです。妻が名義人。夫に抵当権が設定されている(ローンを支払っている)状態です。

 

本来は、妻名義で借り換えをできれば最も良いのですが、それがうまくいかない時にはこのような登記簿になっています。

ただし、離婚すると必ずこのような形になっているわけではありません。住宅ローンが残っていても賃貸契約にしたり、使用貸借にしたり、いろんなやり方があります。

 

離婚の際に、住宅ローンと財産分与をどうするのかというのはコチラの記事をご覧いただければと思います。

養育費かわりに住宅ローン支払いは男に得なのか?

 

これらのことを踏まえたうえで、物上保証の任意売却についてここから解説していきます。

物上保証の任意売却

今回の離婚のケースでは、妻が物上保証人になります。そのため、競売ではなく任意売却で不動産を売却するとなると、両方(元妻、元夫)の同意が必要になります。

抵当権をつけられている夫と家に住んでいる妻。この2人の同意が得られてはじめて、任意売却をすることが可能になります。

 

このケースでは、物上保証人である妻がなかなか任意売却に応じなというパターンが多いです。しかし、やがて競売になると妻は嫌でも出ていくことになります。

そういうこともあるので、競売ではなく任意売却で出ていくメリットを伝えていく必要があります。

 

物上保証の任意売却は、離婚のパターンもありますが、親のケースもよくあります。「共同担保の任意売却」という記事を書きましたが、まさにあれが物上保証です。

住宅ローンの審査に通らないため、親の家を担保に入れてもらってローンを組むというケースになります。

 

今回の離婚のケースに比べて、親の家を共同担保に入れるパターンの方が任意売却は成功しやすいです。なぜなら、親が自分の家を失いたくないからです。

最終的には、親がお金を払うケースやなんとか親の物上保証までいかないようにできれば、任売業者としては成功です。

まとめ

今回は、離婚をしていることがわかる登記簿について解説しました。また、その場合にどのように任意売却をするのかという問題もお伝えました。

離婚の登記簿

●名義が夫⇒妻
●抵当権が夫のまま

※代位弁済されてる

こういったケースは、決して多くはありませんが出てきた時は離婚しているのだなっていのうがわかります。また、物上保証の任意売却のやり方についてもご参考にしてください。

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