今回は、競売物件購入の初心者が一番気になる競売の立ち退き交渉（明け渡し交渉）についてお伝えいたします。また、荷物についてどうすればいいのかも解説します。
まず、基本的な話をすると競売の立ち退き交渉ってすごく簡単です。競売をやっている不動産業者で、一番新人がやる仕事が立ち退き交渉だからです。
具体的にどんな形のことをするのか。なぜ、競売の立ち退き交渉が最も簡単なのか具体的に見ていくことにしましょう。
競売の立ち退き/明け渡し交渉は簡単
競売の立ち退き（明け渡し）交渉は、一番新人がやる簡単な仕事だということをお伝えしました。競売初心者の方は特に不安に思っていますが、立ち退きは粛々とすすめていけば、ほぼ失敗しません。
誰が居住者でも問題ない
まず、基本的な話としてあなたがどんな人が住んでいるか不安に思っている以上に、居住者はもっと不安を抱えています。
どんな人が落札したのか。土足でどんどん入ってこられるような人じゃないか。強引な人じゃないか心配している人がほとんどです。
あなたは、占有屋や暴力団のような人がいるかもしれないと考えてしまうかもしれませんが、今はそういった人はいません。
法令が改正されて、そういった人は本当に出入りできなくなっているのが現状です。もし、暴力団の人が居住者なのであれば、警察を連れて行けば一発です。
なので、誰が居住者なのか。怖い人が住んでいるのではないかを考える必要はありません。相手については、何も心配する必要はありません。
実録・立ち退き/明け渡し交渉
ここまで、競売の立ち退き（明け渡し）交渉は簡単だとずっとお伝えしてきました。いくら簡単だと言っても、手順がわからなければ簡単じゃないですよね。
なので、ここからは具体的に競売業者がどんなことをやって立ち退き交渉をしているのか特別に教えちゃいます。
まず、落札した後に最初にするのは、引渡命令の申し立てをします。すると、裁判所から居住者に引渡し命令がでます。引き渡し命令とは、住んでいる人に明け渡してくださいという命令です。
これにかかるお金は数千円です。この裁判所の引渡し命令がでることで、居住者が本当に出ていかなければならないと感じます。
そのあとは、もう簡単な交渉です。会って、落札月の翌月末までに出ていってほしいことを居住者に直接伝えます。
そして、明渡合意書を用意しておき本日、合意書にサインいただければ引越し代として●万円支払います。ただし、これは本日限りの特別な契約になることを伝えます。
もし、本日明渡合意書にサインしていただけない場合は、引越し代はお渡しません。強制執行を利用して出ていってもらうことになります。
強制執行の料金は居住者に支払ってもらうことを伝え、どうされますかと問いかけます。こういう話をきちんとすれば、ほぼ100％の人が明渡合意書にサインして引越し代を受け取ろうとします。
●円のところは、ケースバイケースですが20万円～30万円程度になります。居住者が明け渡しをして出ていかない理由として、引越しするお金がないと言うケースが多い。
なので、最初から引越し費用を用意して、交換条件としていつまでに出ていってもらうことを明渡合意書にしておくことが重要です。
明渡合意書のコツとしては、明渡合意書は2部用意しておきます。自分の分と相手の分の書類です。その2つの書類に割り印を押しておくことが重要です。
そして、お金については引越しする際に一緒に立ち会って引越し業者に支払う。もしくは、分割にして立ち退いた時と半分ずつ支払うなどにします。
なので、契約書は分割にできるものと一括で渡すものと両方を用意しておきます。そうすることで、明け渡し交渉を1日で終えることができます。
引越し代を払うのは、その日だけというのが効果的なので、不動産業者の世界では新人にやらせても明渡合意書にサインをもらってくることができるのです。
弁護士がクレーム？
競売で落札した物件の明渡合意書にサインして印鑑をもらった後に、弁護士から電話がかかってきたことがあります。
おそらく債務者が無料法律相談で、弁護士に相談したのだと思います。その際に、私は弁護士に明渡合意書にサインしてもらっているのでファックスをしました。
すると、そこから先に弁護士からなにか言ってくることはありませんでした。逆に明渡合意書をみて、合意書を結んでいるのを知らなくてすみませんと謝罪されました。
なので、いかに最初の段階で明渡合意書にサインしてもらっておくかが重要になってくるわけです。
競売で立ち退きの荷物は？
競売で立ち退きをすることになると、どうしても動産（荷物）の問題が出てきます。引越しの際に、いろんなものを置いて出ていく人もいるからです。
しかし、そういったケースは未然に防ぐことができます。先ほどから何度も、明渡合意書にサインしてもらうことが大事だとお伝えしています。
その明渡合意書に、「居住者は動産の所有権を放棄するので、動産の廃棄に何ら異議を申し立てない」との文言を入れておきます。
そうすることで、動産（荷物）を置いていった場合に処分することが可能になります。なので、立ち退き交渉の際に、必要な荷物はしっかり引越しで持っていくように伝えておきます。
立ち退きがないリスク
そして大事なことは、入札をする際に人が住んでいないところに入札しないということです。前の居住者が引越しをしている物件を落札すると、連絡がつかず荷物の処分に困ります。
正しい法的な手続きをするのであれば、強制執行して荷物を一時保管。その後に動産の公売になります。
しかし、強制執行を行うと残置物撤去費用、運送業者の費用、執行当日の人手等の費用、保管のための一時倉庫の費用等がかかってきます。
これが100万円以上になるケースはざらになります。そのため、競売で転売をしている業者はそういう場合、金目の物の写真だけとって後は捨てています。
最悪、100万円までなら損害賠償を払う予定で荷物を全部処分しているというのが実態になります。法的には正しい手続きではありませんが、実態はそうなっています。
荷物のリスクを防ぐ
入札時点で、引越しを終えている競売物件はリスクが高いです。それは、法的には荷物を勝手に捨てられないからです。
では、どうすればいいのか。答えは簡単です。最初から住んでいない競売物件には、入札に参加しないことです。
競売物件を買う際に、物件調査を必ずしに行きます。現場を見ます。その際に、実際に人が住んでいる生活感があるかどうかを確認します。
その時に、住んでいれば全く問題ありません。逆に、住んでいる感じがない場合は要注意です。危険と判断して落札しないが無難になります。
連絡がとれない人の荷物については、勝手に捨てると後からお金を請求されるパターンがそれなりにあります。強制執行から公売に正しく手続きをすると費用がかさみます。
しかし、捨てるのはトラブルになる可能性があるのでリスクが高いです。そのため、最初からそういう物件には入札しないと決めておくのです。
すでに落札してしまった荷物
ここまで、競売の立ち退き交渉（明け渡し交渉）がそんなに難しくないことや荷物は明渡合意書にまとめておけば問題ないとお伝えしました。
そして、物件調査の段階で人が住んでいない物件は、荷物の処分に困るので入札しないことを提案しました。それがベストですし、今後はそうするべきです。
しかし、この記事を読んでる方には、すでに物件を落札してたった今、荷物をどうすればいいかという問題が目の前にある方もいらっしゃると思います。
前述したように、競売業者は荷物を捨てています。法的には、保管しなければいけません。ここでは、2つの折衷案を提案します。
それは、荷物を落札した物件に前所有者の名前で送るという方法です。通常、引越しする人はみなさん郵便局で転送をかけます。
そのため、郵便が来たときは転送で届くようになっています。それを利用するのです。落札した物件に前の所有者宛でゆうパックを送るのです。
そうすることで、荷物を保管することなく相手に届けることが可能になります。もし、相手の実家などを知っていれば実家に送っても良いでしょう。
料金は、自分持ちになってしまいますが・・・いつまでになるかわからない保管料を支払うよりもマシです。
コツとしては、まず最初にハガキや手紙を送ります。そこに、あなたの連絡先を書いて荷物を取りに来てほしいとお願いします。
手紙を送った結果、転送で届かなければこの作戦は失敗です。その場合は、法にのっとった手続きをとるか、捨てるしか方法がありません。
手紙が転送で相手に届いたのであれば、今度はゆうパックで送ります。相手の返事を待つのではなく、届いたことを確認してゆうパックで荷物を送ります。
荷物が今、目の前にあって困っているのであれば活用してみてください。もちろん、送った物は写真と郵便の控えを保管しておきましょう。
競売の立ち退き/明け渡し交渉まとめ
競売の立ち退き（明け渡し）交渉は、ここまで読んでいただければ難しくないことがわかったと思います。主な手順としてはこんな感じになります。
このような形になります。言葉は悪いかもしれませんが、明渡合意書にサインしてもらうために、引越し代をエサにします。
そうすれば、みなさん引越し代に困っている人たちなので、引越し代を受け取る選択をすることになります。
なので、最初から引越し代は予算にして用意しておく必要があります。これは、任意売却で物件を買うときも基本同じです。
ただ、任意売却の場合は立ち退き/明け渡し交渉は不動産業者がやってくれますので、交渉が苦手という人は競売よりも任意売却で物件を買う方が良いでしょう。
※今なら「今、任売物件の買い方を学ぶべき3つの理由」(動画)をプレゼントしています。
あなたにおススメのページ
任意売却物件を買いたいあなたはコチラ
競売の入札価格の3つの決め方
競売物件の入札の流れはコチラ
住宅金融支援機構の任意売却の特徴とは？
任意売却と競売の価格差はどれくらいあるの？
①落札後、すぐに引渡命令を申立てる
②会った日の合意のみに引越し代を用意する
③明渡合意書にサインしてもらう
④明渡合意書には動産の処分を入れておく