今回は、あなたが任意売却で買おうと思っている物件に親族間売買の話があった時の対応をお伝えいたします。
そもそも、親族間売買とはなにか？親族間売買をしようとしている物件を購入したい場合どのようにするべきか考えていきます。
そもそも親族間売買とは？
任意売却は、ローンを支払っている人がなんらかの理由でローンが支払えなくなった時に起きます。放っておくと、競売になりますがなんとか競売にならないように売却するのが任意売却です。
そこで、任意売却になっている状況を知った親族がその家を買うというのが親族間売買になります。成人した子どもや兄弟、親などが多くの場合買おうと考えます。
親族間売買で多いケースは、親が連帯保証人になっているようなケース。この場合、どうしても親に印鑑をもらわなければ任意売却ができません。
そのため、任意売却の話を実家にしにいくと親が買おうとします。また、実家の家が共同担保に入っているようなケースも同様に親族間売買のパターンになります。
自分の子どもがローンを払えくなったので、ご両親がなんとかしようと動くケースが多いです。ただ、通常の任意売却と同様で債権者の同意が必要になります。
債権者は嫌がる
任意売却の手続きをすすめていると、いつもぶち当たるのは債権者の同意です。しかも、債権者は親族間売買を嫌がります。
なぜ嫌がるかというと、債権者はローンがつまって代位弁済になる前にローンの支払いを助けてあげてほしかったと普通考えるからです。
任意売却で親が住宅を購入すると、親がローンを組むことになります。借りる側からすると、同じ金融機関で別の人が住宅ローンを組むなら同じと考えます。
それなら、単なる借り換えと同じと思えるからです。しかし、金融機関はローンが払われなくなる状態を嫌がります。代位弁済まですすんでいると債権は保証会社に行っています。
なので、任意売却になる前に助けて欲しかったというのが債権者の考え方であります。もちろん、ご両親が一括で残債を支払ってくれるのであれば問題ありません。
しかし、残債は1000万円単位で残っていることが普通です。なので、ご両親に余程の余力がないと一括で支払うのは難しいと思います。
また、ご両親ではなく子どもが成人して買うというケースも債権者は嫌がります。それは、子どもが親の不動産を買うのは「贈与」ではないかとの考えがあるからです。
子どもの場合は、やがて相続で譲りうけることになります。家族信託を利用して、贈与するケースもあるでしょう。
それにもかかわらず、わざわざ仲介手数料などを支払って売買するのは、なにか理由があるのではないかと考えるからです。
住宅ローンは、金利が安い商品で融資を不正に利用されるのではないかというのが債権者サイドは考えるからです。
なので、両親であっても子どもであっても親族間売買については厳しいというのが実情です。
親族間売買の話が出た場合
私たち投資家が任意売却を狙って物件を購入するとします。その際に、親族間売買の話が出てくるときがあります。
連帯保証人の同意がなかなかもらえなくて、親族間売買の話が出ているというケースが時々あるわけです。
こんな時に、任売物件の購入を考えている私がとる行動は、親族間売買の話が決まりそうであればそちらに譲るというのが基本です。
私の基本的な考え方ですが、売主が幸せになれるのであればそれが一番です。売主を支えてくれる人がいて、親族間売買になるのであれば、それが最も良いです。
この考え方は、まともな任売業者も基本的に同じです。売主が一番いい形で取引ができれるのが最もよいことです。
任意売却や競売にならないのが一番です。不幸になる人がいないのがベストです。なので、親族間売買になりそうであれば、譲るのが基本です。それは、後から親族間売買の話が出てきてもです。
ただし、親族間売買の話が出ても先に述べたように債権者が親族間売買を認めないというケースはよくあります。任意売却の中でも親族間売買での債権者の同意は、予想以上にハードルが高いです。
そのため、もし親族間売買が流れたときのことも考えて買える準備はしておきましょう。
まとめ
今回は、もしあなたが任意売却で買おうとしていた不動産に親族間売買の話が出てきたケースの話をしました。
不幸な人が一人もでないように、親族間売買になりそうであれば気持ちよく譲りましょう。別にそんなのは関係ないって人もいると思います。
しかし、任意売却で不動産をどんどん買っていくということは不幸をビジネスにしていることになります。そのことだけは忘れないようにしましょう。
キレイごとに聞こえるかもしれませんが、ビジネスとして任売物件を継続して買っていくのであれば、なるべく多くの人が喜ぶ取引を望みましょう。
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