任意売却物件の指値が通りやすいタイミングとは?

このページは、任意売却で不動産を購入しようとした際に指値が通りやすくなるタイミング指価格が安くなるタイミングについて書いています。

任意売却物件だと価格が相場より安い。任売物件で安く買いたい思っているあなたは、最後までご覧いただけると参考になると思います。

任意売却全部が安いわけではない

そもそも、任意売却とは住宅ローンなどのローンが返済できなくなった際に、債権者(保証会社や金融機関、サービサー)の同意のもと不動産を売却することです。

そのため、債権者が価格に同意しなければ、売主がいくら安い価格で売ることをOKをだしたとしても売買は成立しません

 

なので、すべての任意売却物件が相場より安い価格で購入できるわけではありません。そこで、重要になってくるのは、債権者がいくらなら任売にOKを出すのか。

これが重要になってきます。なので、その不動産の残債がどれくらい残っているのかは、最も重要な要素の一つになります。それはある程度、登記簿を見れば予測できます。

 

ただ、今回は任意売却物件が最も指値が通りやすい時期というテーマなので、任意売却が債権者からOKが出ていることを前提として話を進めます。

いつ指値が通りやすいのか。いつ任意売却物件が安い価格になるのかについてです。それを考えるには、任意売却の流れが重要になります。

任意売却から競売の流れ

任意売却から競売の流れを知ることで、いつ指値が通りやすくなるのか。いつ価格が安くなりやすいのかわかります。なので、まず任意売却から競売の流れです。

基本的に任意売却は、この流れで進んでいきます。任意売却は、競売の改札の前日まで可能ですので、競売へ流れていく途中でもずっと任意売却は可能です。

しかし、この流れの中ですごく重要なのは、「債権者による競売の申し立て」のところです。現実の手続きでは、これに加えて差押え登記が入ります。では、なぜここが大事になるのか。

 

それは、債権者(保証会社)が差押え登記と競売の申し立てをする時点で、費用がかかるからです。どれぐらいの費用がかかるのかは、下記に記しています。

 

●差押え登記
請求債権額の1000分の4

●競売申し立て費用

2000万円未満 80万円
2000万円~5000万円未満 100万円
5000万円~1億円未満 150万円
1億円以上~ 200万円

 

わかりにくいといけないので、例を出してどれくらの金額がかかるのか具体的にみていきたいと思います。

例)債権額が3000万円

<差押え登記費用>
3000万円×4/1000=12万円
<競売申し立て費用>
100万円

●合計112万円

 

今回の例では、競売の申し立てするのに、112万円の金額がかかるということです。つまり、債権者が競売を申立てした時点で100万円を超える金額が発生するということです。

競売にかかった費用は、債務者(住宅ローンを払う人)が後に不動産売却で支払う形になります。なので、この後は債権者の設定価格が100万円増えてしまうということを意味します。

 

任意売却そのものは、競売の開札前日まで可能です。しかし、この余分に支払う費用があるため、債権者による競売の申し立てがあった後は少し価格が高くなります。

価格が一番安くなる時期

ここまでくれば、任意売却の流れは理解できたと思います。競売の申し立てされた時点で、債権金額が増えます。それが重要なポイントです。

 

では、最も安くなる時期はいつになるでしょう。カンのいいあなたは既にわかっていると思いますが・・・

任売物件が最も安くなる時期
●代位弁済~差押え登記前(競売の申し立て)

 

不動産が差押えられると、その分の費用が債務者に増えますので、代位弁済から差押え登記の前が最も指値が通りやすい時期・安い価格になりやすい時期です。

これは、債権者の気持ちを考えるとわかると思います。差押え登記をして競売の申し立てすると100万円以上余分に回収する金額が増えることになります。

 

それであれば、その前に任意売却で終わらせたい。競売だとそこからまだ、数カ月と売れるまでに時間がかかります。

なので、債権者は競売申し立て前であれば、少し安くても差押え登記と競売の申し立てして費用が増えるよりいいかなと考えます。

 

逆に言えば、このタイミングであれば現状で債権者が提示している価格から、100万円の指値が通りやすいということです。

まとめ

任意売却の購入で最も指値が通りやすい時期は、差押え登記前(競売の申し立て前)であることが理解できたと思います。

しかし、世の中にあふれている任意売却を買うための方法というのは、この差押え登記より後のものが多いです。

 

差し押さえや競売に関する情報をもって任意売却するしか方法がないというのが実際のところです。任売業者であれば、保証会社から情報をもらっているのでもっと前に知っています。

しかし、任売業者が知っている情報は一般には出回りません。良い物件は、任売業者が転売するか。もしくは、スポンサーを通して転売するからです。

 

なので、一般の不動産投資家に任売物件の情報がおりてくることは、ほぼありません。特に転売できるような戸建てはおりてきません。

しかし、私は差し押さえや競売関係の情報よりも先に任意売却に進むであろう情報をもっています。そのため、任意売却で圧倒的に有利になります。

 

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