今回は、任意売却と競売の価格差がどれくらいあるのかという疑問を記事にしてみました。一般的な話と最近の状況など私の経験からもお伝えしていきます。
基本的に、任意売却の方が競売より高く売れると言われています。いろんな任売業者のサイトを見てもらえればわかりますが、それが競売に対する任意売却のメリットだと書かれています。
任意売却だと市場価格で売れます。でも、競売だと市場価格より安くなりますというのがセールストークになっています。
よく言われる価格差
任意売却と競売の比較でよく言われるのは、任意売却は市場の8割～9割で売れる。一方、競売は市場の6割～7割で売れると言われています。
ただ、これは一昔前の話で現在、競売で6割で買えるのような物件はほぼないといっても良いでしょう。
ボロ戸建てのような物件だとあるとは思いますが、業者が買って再販するような物件では8割～7割の間というのが適正な相場観だと思います。
7割で買えるようなことは少なく、7.5割ぐらいのところが平均値になるでしょう。
それは、競売がエンドユーザーも買えるような市場になってきているからというのがあります。競売は、法律が整備されて怪しい人がいなくなりました。
いわゆる占有屋という人たちが一掃されたことで、広く一般に開かれた市場になりました。そのため、競売の価格が近年は高騰しています。
そのため、買取業者が入札しても、なかなか落札できないという状況になっています。それだけ、競売は高騰しているということです。
一方の任意売却はどうでしょうか。任意売却が市場の相場で売れるという任売業者の広告をよくみかけますが、それは任売業者のセールストークです。
任意売却は、よい物件があれば任売業者が買い転売する市場です。債権者により、それができなければ、任売業者のスポンサーが買って転売する市場です。
そのため、任売業者の利益20％は最低ラインになります。なので、良い物件で市場価格で売れるってことはほぼないです。
また、任売業者は高い価格で売るよりも任売を成功させる方が重要です。なぜなら、保証会社は任売を受けた業者がしっかりしているかどうかの実績を見ます。
保証会社のみる一番の実績は、任売を成功させることです。任意売却を成功をさせるためには、価格は市場の価格より安くしてでも、競売になる前に売ることです。
任意売却は、時間との戦いですから価格はその分安くなります。これは、任意売却のノウハウのある業者であればあるほどそうなります。
逆に、市場価格で売るという任売業者の方は任意売却がうまくまとまらず、競売に流れていってしまいます。そうなると、保証会社から信頼を獲得することができません。
この任意売却の仕組みを知っていれば、任意売却と競売の価格差は大きく変わらなくなるわけです。ちなみに、競売は任意売却にかからず残った案件です。
なので、基本的には任意売却の時点で最もおいしい案件は終わっているというのが基本的な考え方です。それでも競売にもいい物件が出るのは、所有者がまったく任意売却にのらない時です。
実際に、現在の任意売却と競売の価格差はどんどん差が詰まっていると言っていいと思います。それは、いい物件であればあるほど、価格差はなくなってきています。
任売と競売の価格差（私の体験）
私は、一度だけですが任意売却で購入しようと思って、金額がまとまっていたのに競売に流れたことがありました。
破産の案件で、管財人から同意を得て保証会社と金額もまとまっていたのですが債務者との連絡がつかずに結局、競売のタイムリミットになりました。
松山市内で築17年の物件で、任意売却で900万円で話がまとまっていました。それをだいたい、1480万円ぐらいで再販する予定でした。
結果的に競売で落札された価格は、1000万円を少し超えていました。競売の方が100万円以上高く売れていることがわかります。
このことからも、必ずしも競売物件の方が金額が安いとは言えないということです。これは、実際に2021年にあった話です。
競売と任意売却で、必ずしも競売の方が安いわけではないということがわかっていただけたと思います。
そして、任意売却物件を買う方が良い点は金額が折り合えば、誰にも邪魔されることはないということです。
オークション形式でないので、その点は任意売却の方が買いたい人にとっては良いと思います。私は、任意売却も競売もやりますが任意売却の方が買える安心感はあります。
まとめ
ここまで、任意売却と競売の価格差についてお伝えしてきました。結論としては、実際には任意売却と競売の価格差は、そう大きくなっていません。
本編ではお伝えしませんでしたが、任意売却の査定に競売の過去の落札価格が利用されているからというのも理由の一つです。
任意売却で売れなければ競売に流れるわけですから、査定する任売業者が競売の落札価格を利用するのは理にかなっています。
なので、任意売却が競売より高く売れるというわけではないということです。私の体験談のように、任意売却の方が安くなるというケースも多く存在するわけです。
この辺りは、結局のところ任意売却で決まる物件は競売に流れませんのではっきりとした価格差を割り出すことは不可能で、ケースバイケースです。
私の場合は、競売の入札も時々しますが内覧ができてリフォーム費用が算出しやすい任意売却物件の方が好きですね。
追伸
任意売却物件を継続して買いたいあなたはメルマガに登録してみてください。今だけ「物件をネットで探すな！任意売却で転売益30％だす方法」動画をプレゼントしています。
あなたにおススメのページ
任意売却で差押え登記後の物件を買う方法
スルガ銀行の任意売却は今後大きなチャンス
任売物件は残債の〇〇％で購入できるの？
コメントを残す