今回は、共同担保の任意売却物件の購入について解説していきます。共同担保の任意売却は、気をつけるべき点がいくつかあります。
そのため、任意売却物件の購入にあたって共同担保はチャンスになるので、任売物件を買いたいというあなたはご覧ください。
共同担保の任意売却
共同担保の任意売却を知るためには、まずコチラの動画をご覧ください。
こちらの動画は、2022年2月25日に私がアップロードした動画です。こちらの動画でもお伝えしています通り、任意売却するためには共同担保者の同意を得る必要があります。
登記簿を見ると、共同担保に入れている土地建物がわかりますので、登記簿をとるときに共同担保目録を一緒にとるところを忘れてはいけません。
一般住宅で、共同担保が入っているケースの多くは両親の家。実家というケースです。今回の動画のケースも、親が共同担保に入っています。
親が共同担保に入るのは、住宅ローンを借りる際に属性によって借り入れる金額が足りない。そのため、親にお願いして担保を物納するわけです。
そうすることで、今回のケースでは3100万円まで借り入れることができるわけです。住宅ローンを借り入れする際には、それはプラスに働きます。
借入の枠が大きくなるので、理想の住宅を手に入れることが可能になります。しかし、いざ住宅ローンの支払いがストップした時に問題が発生します。
住宅ローンの支払いができなくなると、債務者の住宅だけではなく、共同担保を入れたご両親の不動産にまで売却しなければならない可能性があるからです。
しかも、多くのケースでは債務者が住宅ローンを払えなくなっていることを両親に話していません。
こういったケースでは、債務者がご両親に話をすると喧嘩みたいになることがほとんどです。そして、ご両親が残りの借金を支払う。
そういったケースもあります。とはいえ、なかなか何千万円のお金を一括で支払うことができる親というのは多くありません。
なので、債務者の住宅の任意売却だけでなんとかなるように交渉する必要があるということです。この辺りは、任意売却業者の腕の見せ所です。
任意売却業者と債権者（今回の場合は、JCB）が話をして、債務者の住宅を任意売却した後に、実家に及ばないようにするということで、任意売却は成立します。
任意売却で債務者の家を売っていますので、借金が数千万円から数100万円にまで減っています。その程度であれば、ご両親が支払えることもあります。
他にも交渉の結果、共同担保に影響が及ばないように債務者が少ないローンを組む形で話がつくパターンもあります。
このあたりは、債権者がどこまで回収を見込んでいるのかが重要になります。それをうまくヒアリングしながら、債務者とご両親と任意売却業者が話をすることになります。
この話し合いがうまくまとまれば、任意売却成立です。
共同担保の任意売却は成立しやすい？
共同担保がついている任意売却は、通常の任意売却より難易度が高いです。経験を積んでいない業者では、対応できないことも多いです。
しかし、逆を言えばキャリアを積んでいる任意売却業者であれば成立しやすいです。なぜなら、債務者がそのまま放置していると、ご両親に被害が及ぶからです。
債務者もご両親の住宅に被害が及ぶのは避けたいわけです。なので、早めに対応するというのが通常の行動になります。
これが、自分の家族だけの自宅であれば、自分たちの家が競売にかかり引越しすればいいだけなのですが、共同担保の場合はそうはいきません。
早めに対応することで、ご両親の家を売らずにすむことも可能になります。ここを上手に話すれば、債務者は動いてくれることになります。
一番の問題は、債務者がご両親に話すところになるでしょう。とはいえ、いつかは話をしなければならない問題です。先延ばしにしてもいいことはありません。
購入しやすい？
この種の任意売却の情報をもっておけば、任意売却物件の購入は可能になります。任意売却業者が債務者と接触することさえできれば、うまくいきやすいです。
債務者は、自分が競売になることだけを考えるのではなく、ご両親に迷惑をかけないようにという考えが普通あるからです。
そのため、共同担保のケースで、ご両親が物納しているケースでは、競売まで普通はいきません。だからこそ、こういった情報をいち早く入手することができれば、任意売却物件は買えます。
任意売却物件を購入したいのであれば、こういったパターンの物件を探していくのが成功率が高くなる秘訣になります。
配当要求や処分の制限に関する登記では、代位弁済の情報をつかむことができません。そういった情報を独実に掴んでいくことが重要になります。
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