競売物件でリースバック/不動産投資家3つのリスクとは?

今回は、競売物件を購入してリースバックで入居し続けてもらおうとする不動産投資家の3つのリスクについて解説していきたいと思います。

不動産投資家の中には、競売物件を購入してリースバックをすればそのまま住み続けてくれるので最初から入居者がいる状態だからオーナーチェンジと同じと考える方がいらっしゃいます。

 

しかし、競売物件を購入してリースバックをする場合には、注意しなければならないポイントが存在するので、そのポイントを解説していきます。

リースバックとは?

リースバックとはそもそもどういったものでしょうか。まずは、コチラの図をご覧ください。

リースバックは、売却者が投資家(買い主)に家を買ってもらって、その家を賃貸で借りるというものを言います。ポイントは、家を売ってもそのまま住み続けるということです。

これが、競売の場合は落札者が競落した後も、前所有者と賃貸契約を結んでそのまま住み続けてもらいながら家賃を得る方法になります。

 

落札者からすると、そのまま家賃収入が入るのでメリットがあります。前所有者からするとこれまでの住み慣れた家にそのまま住めるというメリットがあります。

そのため、お互いにメリットがある契約になることから近年増えている傾向があります。

リースバックの3つの注意点

競売のリースバックについては、空室リスクがないうえに前所有者も住み続けたいというメリットがありますので一見するとすごくよいように思います。

ただ、競売物件のリースバックには問題もありますので、その点をここから解説していきたいと思います。

リスク1

まず、1つ目のリスクです。それは、支払い能力の問題です。戸建て物件の場合、住宅ローンを支払えなくなって競売になっている人がほとんどです。

これまで、住宅ローンを支払えなかったのに賃料を支払い続けることが可能なのかというのを見極めないといけません。

 

しかも、競売が終わった後に残債が残っている可能性もあります。残債を支払いながら、家賃を支払うことができるのかという問題を最初にチェックしておく必要があります。

特に個人事業主など定期的な給料が入ってこない人が入居者であると、支払いが苦しくなる可能性が高いです。なので、入居者の属性はすごく重要になってきます。

 

また、そのリスクヘッジのために家賃保証をつけることになると思います。しかし、破産者であれば家賃保証に入れません。

破産者でないケースで家賃保証を受けれたとしても家賃保証を受けられるのは数カ月です。その間に、しっかりと追い出しをしなければなりません。

 

そこのところは、一番の問題点になります。ここあたりのリスクをどのように解消するのかが一番重要なポイントです。

最も良いのは、認諾文つきの公正証書で契約を結んでおくことです。そうすれば、銀行口座を差押えすることができるので、家賃保証と併せて利用するのが良いと思います。

 

また、連帯保証人にしっかりした人を用意してもらうというのも重要な点になります。そうすれば、滞納の問題のリスクを最小限に抑えることができるでしょう。

リスク2

リースバックの2つ目のリスクは、家賃設定です。競売物件の購入の場合は、入居者が引越しするかそのまま住み続けるかわかりません。

ほとんどのケースでは、そのまま住み続けたいと願いします。しかし、家賃設定が住宅ローンの時の支払いを超えてしまったら、家賃はすぐに滞納してしまいます。

 

しかし、不動産投資家のあなたは周囲の相場通りか少し高めで交渉することになるでしょう。そうなると、家賃にミスマッチが存在してしまいます。

落札前に交渉できるのであれば、不動産投資家は入札しないという選択もできますが、落札した後に交渉するのでそうもいきません。

 

この対策としては、競売を機に退去したとしても大丈夫な競売物件を買っておく必要があります。落札価格よりも高く売れる物件を買っておく。

もしくは、賃貸を募集してもすぐに入居者が入るようなエリアの物件を落札するというところがポイントになります。

 

落札価格よりも高く売れるとなると、それなりに新しい物件の購入を買うことになるので利回りが悪くなります。

なので、賃貸に出して入居者が入るエリアかどうか不動産業者に家賃設定等を聞いておくというのが重要になるでしょう。

リスク3

3つ目のリスクは、リースバックになった後に、前所有者がまったく管理しなくなるということがあります。これは、自分の家じゃなくなったことから、まあいいかとなってしまうパターンです。

リースバックの契約には、「居住者に管理をしてもらう」ことを契約書に盛り込むことが多いです。しかし、自分の家でなくなったことから借主が管理を一切しなくなるのです。

 

そのため、借主が退去した際に大きな修繕費が必要になってきます。これが3つ目のリスクになります。

これに対する対策としては、買戻し特約をつけておくという方法があります。買戻し特約をつけておくと、自分が買い戻すことを考えて家をキレイにしようと考えます。

 

なので、買戻しする気持ちがある人なら契約するみたいな形にすれば良いかもしれません。現実問題としては、買戻しをするのは相当ハードルが高いです。

家賃を支払いながら、買戻しのお金を貯めていく必要があるからです。それぐらいの余裕がある人は、競売にはならないです。

 

しかし、家の管理ということも考えると買戻し特約をつけておくのも一つの方法になると思います。

まとめ

ここまで、戸建ての競売物件を購入してリースバックする際のリスクについて解説しました。最もリスクが高いのは、やはり家賃が滞納することだと思います。

元々、住宅ローンの支払いがストップして競売になっているだけに、その点は厳重にしておくことが重要です。

 

契約は性悪説で厳しくしておき、運用は性善説でする。これが契約の鉄則です。なので、リースバックの際は、家賃保証もつけるし認諾文つき公正証書で契約しておくことは必須です。

そして、しっかりと支払い能力のある連帯保証人をとっておくというのが重要になってくるでしょう。

 

空室リスクがなくスタートできる競売物件のリースバックですが、リスクは当然あります。そのリスクを前提に投資していくことが重要になってくるでしょう。

 

追伸

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