競売と任意売却物件の違い/両方やるべき理由

今回は、競売任意売却で物件を買う場合の違いについて解説していきます。先に結論を言うと、私はどちらかではなく両方やることをおススメいたします。

競売物件と任意売却物件の違いを買い主目線で見ていき、最終的になぜ両方やっていった方がよいのかというのをお伝えしています。

競売と任意売比較項目却の違い

ここからは、競売と任意売却の違いについて具体的に見ていきます。まずは、表にしていますのでこちらをご覧ください。

  競売 任意売却
情報の新しさ ×
物件数
手続きの簡単さ
内覧 ×
転売
立ち退き交渉 ×(必要) 〇(不要)
価格
諸経費

情報の鮮度

情報の鮮度で言うと、任意売却はインターネットに情報がでる前のものなので鮮度は新鮮です。他の不動産投資家より前に購入できます。

一方の競売は、インターネット上で全国に公開されます。そのため、全国の誰でも見れるのが競売になります。

 

これは、とても重要なことですが競売は任意売却からこぼれた物件が競売になっているという事実です。任意売却は、ローンの支払いが滞ったところから競売の開札日前日まで可能です。

最近は、債権者も任意売却を積極的に勧めていますので、連絡がとれていない状況でなければ任意売却で売られることの方が多いです。

 

そういった意味で、競売は任意売却からこぼれ落ちたものという認識になります。より風上情報は、任意売却になります。

物件数

物件数は、競売を◎にしていますがこれは、全国の物件を選ぶことを前提にしています。自分のところで、物件を確認できるという意味では、100%任意売却の方が物件は多いです。

なぜなら、競売の申し立て時に必ず配当要求終期の公告というのがあります。任意売却業者や任売物件を買う人は、配当要求を全部見ています。

 

つまり、競売がはじまるよりも前に興味のあるエリアの物件は全部チェックしているということを意味します。

それにプラスして、競売の申し立てになる前に任意売却をしている物件が多数ありますので、同じ都道府県という意味では、100%任意売却の方が物件は多いです。

 

もし、自分の住んでいるエリアで投資物件を探しているのであれば、任意売却の方が物件は多いし早い段階で情報を知ることができます。

手続きの難しさ

手続きの難しさについては、競売の方が簡単です。競売は、難しいと思われがちで高額塾などもたくさん開催されていますが、あんなもんに大金を支払うメリットはほぼないです。

なぜなら、競売の手続きは本1冊買えばどこにでもあるからです。入札の価格を決めるのが難しいという側面はありますが、それもネットで情報を集めればそんなに難しくない。

 

過去の自分のエリアの3点セットは1000円未満で売っていますから、それで確認すればいい。もっと言えば、売れる価格を近くの不動産業者に聞いてまわればいい。

競売は、正直に言ってすごく簡単。だからこそ、多くの人が入札に参加して、近年は価格が高騰しているわけです。

 

逆に、任意売却は難しいと感じている人もいますが、そんなことはありません。債権者の交渉など難しいことは任売業者がやることです。

任意売却物件を買いたい人がやることは、情報をとって買えそうな物件をチェックして任売業者にお願いすることだけです。

 

なので、任意売却で物件を買うのは難しいと感じている人が多いですが、任意売却の手続は誰でも可能です。難しいものではありません。

内覧

内覧については、競売はできません。競売では3点セットで写真が掲載されているのみです。そのため、リフォーム費用を見積もることが難しいです。

逆に、任意売却の方は内覧が可能です。内覧の際にリフォーム会社を連れていけば、リフォーム費用をその場で見積もることが可能です。

 

リフォームについて詳しい人は、競売でも写真をみればある程度見積もることは可能ですが、建築にかかわりのない人だと難しいと思います。

そういった人は、競売よりは任意売却の方が向いていると言えるでしょう。リフォーム費用は、最近、特に高騰しているますので注意が必要なものです。

転売

競売と任意売却は、どちらも転売しやすいです。ただ、任意売却の方が価格が高騰することがないので転売には向いています。

競売の場合は、オークション形式なので落札できないということが多くあります。そう考えると、転売は任意売却の方に軍配があがります。

 

ただ、同じ物件を同じ価格で買った場合は、競売の方がリフォーム以外の諸経費(登記費用)が任意売却より安くすむので、その点は有利という側面があります。

逆に競売より任意売却はリフォーム費用をしっかり見込める分、安心して転売をすることが可能です。

立ち退き交渉

競売物件は、立ち退き交渉が必要です。逆に、任意売却は不動産業者が立ち退きまで終えて決済をしてくれます。

立ち退き交渉は、基本的には簡単です。「競売の立ち退き交渉は簡単/荷物はどうする?」の記事で書いているようにやれば、ほぼ誰でもできます。

 

ただ、居座る人が中にはでてきます。そうなった時に、強制執行を利用することになりますが、その費用がかなりかかってしまいます。

私は、記事のやり方で1度もそういった人にであったことはありませんが、実際に立ち退きしない人がいるのも事実です。

 

以前のように占有屋や暴力団の人がいることは、ほぼありませんが、もう人生終わったと思って無茶苦茶するいる人もいます。

なので、そういったリスクは非常に少ないですが、競売では一応の注意が必要です。

価格

価格については、転売ができるような物件は競売の方が高いというのが一般的な見解です。全部が任意売却の方が安いとは言いませんが、優良物件は任意売却の方が安いと思います。

私も以前の記事で書きましたが、任意売却で900万円で購入が決まりかけてたものが流れて、競売で1000万円ちょいで落札されていました。

 

それが2021年の経験ですので、近年は競売と任意売却でそう変わらないというのが実態になっていると思います。

諸経費

最後に、リフォーム以外の諸経費についての比較です。こちらについては、競売の方が圧倒的に少なくてすみます。なぜかというと、競売だと仲介手数料がかからないからです。

登記費用も任意売却であれば、司法書士の報酬がありますが競売だと裁判所でやってくれます。なので、購入時の諸経費という点では競売に軍配があがります。

 

任意売却で購入する場合は、7%~8%ぐらいを見込んでおく必要があります。そういう意味を込めると、同じ金額であれば競売の方が有利になります。

まとめ

今回は、競売と任意売却で物件を買う際の比較をしてきました。当たり前ですが、どちらも良い点と悪い点が存在します。

任意売却の方が、リフォーム費用や立ち退きで致命的な失敗をしないという点で、私はおススメします。どちらか1つしかしないのであれば、任意売却物件を狙っていきます。

 

ただ、冒頭にもお伝えしたとおり結論は、両方やった方がよいです。私は、両方やっています。

なぜそうしているのかというと、任意売却の情報をとっていると競売の物件は全部見ることになるからです。

 

任意売却で情報をとったけど、任意売却できない案件はたくさんあります。それは、競売に流れていきます。だから、これぐらいの価格って任意売却の段階で決めています。

なので、競売にその価格で入札していくのです。そうすると、競売の時にやることってほとんどありません。マンションの場合の滞納費を見るぐらいです。

 

そして、任意売却、競売で買おうと思って動いていると必然的に相場観もついてきます。任意売却で取りこぼした物件を競売で狙っていく。そういう流れで私は競売を利用しています。

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