競売の立ち退き交渉は簡単/荷物はどうする?

今回は、競売初心者が一番気になる競売立ち退き交渉についてお伝えいたします。また、荷物についてもどうすればいいのか解説します。

まず、基本的な話をすると競売の立ち退き交渉ってすごく簡単です。競売をやっている不動産業者で、一番新人がやる仕事が立ち退き交渉だからです。

 

具体的にどんな形のことをするのか。なぜ、競売の立ち退き交渉が最も簡単なのか具体的に見ていくことにしましょう。

競売の立ち退き交渉は超簡単

競売の立ち退き交渉は、一番新人がやる簡単な仕事だということをお伝えしました。競売初心者の人は特に不安に思っていますが、立ち退きは粛々とすすめていけば、ほぼ失敗しません。

誰が居住者でも問題ない

まず、基本的な話としてあなたがどんな人が住んでいるか不安に思っている以上に、居住者はもっと不安を抱えています。

どんな人が落札したのか。土足でどんどん入ってこられるような人じゃないか。強引な人じゃないか心配している人がほとんどです。

 

あなたは、占有屋や暴力団のような人がいるかもしれないと考えてしまうかもしれませんが、今はそういった人はいません。

法令が改正されて、そういった人は本当に出入りできなくなっているのが現状です。もし、暴力団の人が居住者なのであれば、警察を連れて行けば一発です。

 

なので、誰が居住者なのかは何も心配する必要はありません。

実録・立ち退き交渉

ここまで、競売の立ち退き交渉は簡単だとずっとお伝えしてきました。いくら簡単だと言っても、手順がわからなければ簡単じゃないですよね。

なので、ここからは具体的に業者がどんなことをやって立ち退き交渉をしているのか特別に教えちゃいます。

 

まず、落札したと後に最初にするのは、引渡命令の申し立てをします。すると、裁判所から居住者に引渡し命令がでます。

これにかかるお金は数千円です。この裁判所の引渡し命令がでることで、居住者が本当に出ていかなければならないと感じます。

 

そのあとは、もう簡単な交渉です。会って、落札月の翌月末までに出ていってほしいことを居住者に直接伝えます。

そして、明渡合意書を用意しておき本日、合意書にサインいただければ引越し代として●万円支払います。ただし、これは本日限りの特別な契約になること。

 

もし、本日明渡合意書にサインしていただけない場合は、引越し代はお渡しません。強制執行を利用して出ていってもらうことになります。

強制執行の料金は居住者に支払ってもらうことを伝えます。どうされますかと問いかけます。こういう話をきちんとすれば、ほぼ100%の人が明渡合意書にサインして引越し代を受け取ろうとします。

 

●円のところは、ケースバイケースですが20万円~30万円程度になります。基本的に、居住者が出ていかない時の理由として、引越しするお金がないとみなさん言います。

だから、出ていけないということを言います。なので、最初から引越し費用を用意して、交換条件としていつまでに出ていってもらうことを明渡合意書にしておくことが重要です。

 

契約書のポイントとしては、明渡合意書は2部用意しておきます。自分の分と相手の分の書類です。その2つの書類に割り印を押しておくことが重要です。

そして、お金については引越しする際に一緒に立ち会って引越し業者に支払う。もしくは、分割にして立ち退いた時と半分ずつ支払うなどにします。

 

なので、契約書は分割にできるものと一括で渡すものと両方を用意しておきます。そうすることで、立ち退き交渉が1日で終わることができます。

引越し代を払うのは、その日だけというのが効果的なので、不動産業者の世界では新人にやらせても明渡合意書にサインをもらってくることができるのです。

弁護士がクレーム?

競売で購入した物件の明渡合意書にサインして印鑑をもらった後に、弁護士から電話がかかってきたことがあります。

おそらく債務者が無料法律相談で、弁護士に相談したのだと思います。その際に、私は弁護士に明渡合意書にサインしてもらっているのでファックスをしました。

 

すると、そこから先に弁護士がなにか言ってくることはありまえんでした。逆に明渡合意書をみて、合意書を結んでいるのを知らなくてすみませんと謝罪されました。

なので、いかに最初の段階で明渡合意書にサインしてもらっておくかが重要になってくるわけです。

競売で立ち退きの荷物は?

競売で立ち退きをすることになると、どうしても動産の問題が出てきます。引越しの際に、いろんなものを置いて出ていく人もいるからです。

しかし、そういったケースは未然に防ぐことができます。先ほどから何度も、明渡合意書にサインしてもらうことが大事だとお伝えしています。

 

その明渡合意書に、「居住者は動産の所有権を放棄するので、動産の廃棄に何ら異議を申し立てない」との文言を入れておきます。

そうすることで、動産(荷物)を置いていった場合に処分することが可能になります。なので、立ち退き交渉の際に、必要な荷物はしっかり引越しで持っていくように伝えておきます。

競売の立ち退き交渉まとめ

競売の立ち退き交渉は、ここまで読んでいただければ難しくないことがわかったと思います。主な手順としてはこんな感じになります。

立ち退き交渉の手順

①落札後、すぐに引渡命令を申立てる
②会った日の合意のみに引越し代を用意する
③明渡合意書にサインしてもらう
④明渡合意書には動産の処分を入れておく

このような形になります。言葉は悪いかもしれませんが、明渡合意書にサインしてもらうために、引越し代をエサにします。

そうすれば、みなさん引越し代に困っている人たちなので、引越し代を受け取る選択をすることになります。

 

なので、最初から引越し代は予算にして用意しておく必要があります。これは、任意売却で物件を買うときも基本同じです。

ただ、任意売却の場合は立ち退き交渉は不動産業者がやってくれますので、交渉が苦手という人は競売よりも任意売却で物件を買う方が良いでしょう。

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