今回は、任意売却の売り出し価格がどうやって決まるのか。その3つの種類についてお伝えしていこうと思います。任意売却物件の購入に売り出し価格はとても重要です。
なぜなら、任売物件を格安に買おうと考えると売り出し価格がすべての基準になるからです。売り出し価格が高ければ美味しい物件にはなりえません。
なので、任意売却でどのように売り出し価格が決まるのかというのを具体的に見ていきましょう。そうすることで、どんな業者と付き合いするべきか見えてきます。
任意売却の売り出し価格
通常、不動産の売却は残債務の金額よりも高い金額でなければ抵当権者がOKを出しません。もしくは、不動産の売却価格にプラスして貯金で支払うことになります。
そのあたりは、「任意売却で抵当権抹消できないトラブルとは？」で書きました。任意売却については、残債よりも安い金額で売却しても認められる例外の取引になります。
そのため、任意売却で価格を決定するのは債権者になります。決定権者が債権者（保証会社・サービサーなど）が同意してはじめて価格は決定されます。
その中でも、任意売却の売り出し価格の決まり方はいくつかのパターンがあります。ここからは、それを詳細にみていきます。
住宅支援機構の売り出し価格
任意売却で多いのは、住宅支援機構（旧・住宅公庫）で行っている任意売却のやり方です。住宅支援機構のケースでは、基本的に任売業者に「売出価格確認申請書」という書類を提出します。
これと一緒に、近隣の売買事例を調査し査定価格を割り出して書類を提出していきます。この際にどんな査定をするのかというのが任売業者の腕の見せ所です。
過去の取引事例をもとに査定を出しますので、レインズや国交省の土地総合情報システムを利用していきます。
この際に、任意売却以外の通常の売買であれば真ん中よりやや高めの査定をするのが一般的にです。それは、売主が少しでも高い方が喜ぶし、すぐに売れなくても困らないからです。
任意売却にもそういう側面はあります。債権者からすると1円でも高く売りたいという側面はあります。しかし、任意売却はそれだけではありません。
競売にならないように早く売るというのも条件になってきます。任意売却で売れなければ、不動産業者は債権者（保証会社やサービサー）などから今後、利用されなくなります。
特に、任意売却による取引があまり多くない不動産業者であればなおのことです。そのため、不動産の価格は相場より安く査定されることになるのです。
具体的には、レインズや土地総合情報システムの安い価格の取引事例や競売の落札価格を利用するわけです。任意売却の価格が割安になるのは、早く売る必要があるための査定をするからです。
やや話がそれましたが、この任売業者からの査定を見て、債権回収の担当者は売り出し価格を決定します。任売業者の査定額の通りのケースもありますし、債権者が価格を上げることもあります。
重要なポイントは、債権者は任売業者が出した査定金額よりも高くすることはあるが、安くすることはないということです。
なので、最初に高値をつけてしまった任売業者は売れなくなり困ることなる可能性があるということです。
しかも、債権者が価格を決定したら売れなくても3ヶ月は価格を下げれません。こうなってしまうと、競売に流れていく可能性が高くなってしまいます。
このやり方は任意売却の売り出し価格で最も多く利用されています。住宅支援機構だけでなく、メガバンクなども基本的に同じ流れです。
売り出し価格を決めない債権者
任意売却の債権者の中には、売り出し価格を決めないという会社があります。例えば、SMBC（三井住友系）保証会社などがその例になります。
売り出し価格を決めない債権者は、買い主が現れて購入希望金額を聞いて任意売却に応じるかどうかを決めるというスタンスになります。
ただ、購入希望者が価格を決めることは難しいので、任意売却業者が査定をしてこのぐらいという価格で売り出し価格を決めます。
しかし、その金額で債権者がOKするかどうかがわからないというところがあります。なので、任売業者からすると高めの金額で売りに出すことになります。
債権者がOKを出すであろう金額の売り出し価格にするからです。ただ、こういったケースの取引は指値が大きくきく可能性もあります。
債権者がその不動産に対して査定をしていません。残債と購入希望者の金額の差額だけを考えてOKを出すかどうかが決まります。
そのため、大きな指値を承認する可能性も十分にある取引になります。なので、どういった債権者であるか確認しておくことが重要です。
費用を引いた売り出し価格
任意売却の取引では、売り出し価格からいろんなものが引かれて債権者の手元にお金が入ることになります。
仲介手数料、抵当権抹消費用、マンションの滞納管理費などが売買費用から引かれます。そのため、債権者は売り出し価格より受け取る金額が減ります。
そこで、実際に配分額がいくらになるか求めてくる債権者がいます。例えば、「3000万円返済されるなら任意売却に応じます。それにあわせて売り出し価格を決めてください」というスタンスです。
通常は、住宅支援機構と同じように売り出し価格を債権者が決めるというところが多いです。メガバンクや全国保証もそうです。
ただ、一部こういった自社の受取り金額から逆算して売り出し価格を考える債権者もいます。しかし、こういったケースでは問題が生じます。
それは、任意売却には必ず遅延損害金が発生しているので、その分販売が長引けば値上げしないといけなくなるためです。
まとめ
売り出し価格の査定を任意売却業者がして、債権者が価格を決定する住宅支援機構のパターンが最も多いです。
そのため、任売物件を継続的に購入したい投資家は査定のやり方を知っておく必要があります。具体的には、レインズ、土地情報システム、競売の落札価格です。
これらのことを知ってさえいれば、自分が買いたいときになぜその金額なのか任売業者に説明できます。それが、債権者に伝わることになります。
なので、任売物件を継続的に買いたいのであれば査定できることは必須です。とはいえ、そんなに難しいものではありません。
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