今回は、住宅ローンを利用した競売物件の買い方をお伝えいたします。そもそも、競売物件に住宅ローンは使えるの？ってかたも多いと思います。
結論から先に言うと、住宅ローンで競売物件を買うことは可能です。この記事では自宅を落札することを前提に住宅ローンを利用する方法を見ていきます。
競売物件に住宅ローンは利用できる？
競売物件の落札にあたっては、以前はローンを組むことが認められていませんでした。ご自身の現金を貯めて買う必要がありました。
そのため、暴力団や占有屋が排除されたのちも競売物件が不動産業者の転売市場になってきたという歴史があります。
しかし、最近は住宅ローンを組むことは法令で認められるようになっています。民事執行法82条2項により抵当権をつけてローンで競売物件を買うことが可能になったのです。
民事執行法82条2項
買受人及び買受人から不動産の上に抵当権の設定を受けようとする者が、最高裁判所規則で定めるところにより、代金の納付の時までに申出をしたときは、前項の規定による嘱託は、登記の申請の代理を業とすることができる者で申出人の指定するものに嘱託情報を提供して登記所に提供させる方法によつてしなければならない。この場合において、申出人の指定する者は、遅滞なく、その嘱託情報を登記所に提供しなければならない。（引用：https://ja.wikibooks.org/）
わかりやすく説明すると、「競売物件の代金を納付すれば、所有権移転登記に必要な書類を遅滞なくその場で貰える」ということになります。
以前は、代金納付と同時に所有権移転登記をすることができませんでした。少しの時間をおいてから所有権移転登記がなされていたので、担保設定（住宅ローン）組めませんでした。
しかし、民事執行法82条2項が制定されたことで一般の人が金融機関で住宅ローンを組んで、競売物件を買えるようになりました。
とはいえ、まだまだ住宅ローンを組んで競売物件を買うという方は少ないです。それは、どこの金融機関も喜んでお金を出すという状態ではないからです。
ローンを組む注意点
競売物件を落札したい。そして、その物件を住宅ローンで支払っていきたいという場合に気を付けないといけないことがいくつかあります。
ここからは、それについて具体的に見ていきたいと思います。
住宅ローンが可能な金融機関か？
まず大前提として、競売物件で住宅ローンが組める金融機関なのか確認する必要があります。法体系は整いましたが、競売物件を住宅ローンで買うというのはまだまだ少数派です。
そのため、住宅ローンを扱うすべての金融機関が競売物件を住宅ローンを組めるようにしているわけではありません。
なので、競売物件がBITに上がるより前に、競売物件で住宅ローンが組めるかどうかの確認を金融機関にしておく必要があります。
金融機関からすると、不動産業者ではない一般の方が競売に参加して大丈夫かなというところもあるので、そういったところも含めて確認をしておきましょう。
場合によっては、不動産業者を間に挟むというのも一つの手になります。もちろん、幾分かの料金は発生しますが、一般の不動産の仲介手数料よりは安くしてくれます。
競売物件の流れや書類などは、裁判所で書類もらうときに聞けば親切丁寧に教えてくれます。なので、業者を利用する必要は100%ありません。
ただ、住宅ローンのことを考えると、業者を通した方が金融機関から組んでもらいやすくなるという側面はあります。
また、ご利用している金融機関が競売物件を嫌がるケースはネット銀行を利用すると良いでしょう。楽天銀行などは競売物件を買う際の住宅ローンプランが存在します。
ネット銀行であれば、金利も非常に安くなりますのでおすすめです。
時間がない
次に気を付けるポイントは、競売物件で住宅ローンを組むには時間があまりないということです。物件情報があがって1ヶ月ほどしかありません。
そのため、BITに情報が上がったときにすぐに金融機関に行って住宅ローンの話をしましょう。金融機関は上司の承認など審査に長くかかります。
しかし、住宅ローンが組めずに落札してしまった場合は保証金だけ失うという結果になってしまいます。なので、BITの情報があがったら即、金融機関です。
金融機関の方もやらなければならないことがたくさん存在します。なので、とにかく早く競売物件で住宅ローンを組みたいということを伝えましょう。
その際には、どの競売物件だという資料をもっていき源泉徴収票や税の証明書など金融機関からあらかじめ聞いているものを用意しておくと早いです。
諸費用を別途用意しておく
競売物件の落札に住宅ローンを利用したとしても、諸費用は自分で用意しておく必要があります。例えば、リフォーム費用。
リフォーム費用は、競売物件の場合は落札後になることが多いと思います。あらかじめ、リフォーム費用の住宅ローンの借り入れで承認をいただいておけば問題ないです。
しかし、落札できるかどうかわからない段階で、リフォーム費用の承認がでるかどうかは属性や金融機関によって異なります。
落札できてからと言われるケースもあると思います。なので、リフォーム費用の金額をある程度見積もっておきたいところです。とはいえ、競売物件は内覧できないのでそこが弱いところになります。
また、リフォーム費用よりも重要なものとしては前所有者の引っ越し費用です。これは、どうしても必要というものではありません。
しかし、住宅ローン組んで落札したはいいが出ていってくれないとなると困ります。強制執行は費用が引越し代よりかさみます。
そのため、あらかじめ引越し代を用意しておきましょう。具体的な立ち退き交渉については以前の記事「競売の立ち退き交渉は簡単／荷物はどうする？」をご覧ください。
まとめ
今回は、競売物件の買い方として住宅ローンを使う方法についてお伝えしました。競売物件の場合は、通常の物件と異なりますので、ローン組むのに時間があまりないことを意識しておきましょう。
あなたがいつもご利用している金融機関が利用できない場合は、楽天銀行のようなネット銀行であれば住宅ローンが組めるプランがあります。
ネット銀行の場合であれば、かなり金利も安く住宅ローンが組めますので、競売物件の購入にはおススメです。
ただ、競売物件には欠点も存在します。内覧できないことやなかなか落札できない。立ち退き交渉などやりたくないというあなたは任意売却で物件を買う方法もあります。
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