今回は、なぜ任意売却物件は検索してもでてこないのか？任意売却物件はどのように流通していくのかという話をしていきます。
結論から言うと、任意売却物件は検索して探してもわかりません。もっと正確にいうと、検索で探してもないわけではありませんが、登記簿を上げてみないとわかりません。
また、検索に出てきている物件はもう既にうま味がなくなっています。そのため、任意売却物件を買いたい。任売で激安な物件を購入して、買った時点で利益の状態を作りたい。
そう考える不動産投資家は多いですが、実際のところ任意売却物件は格安の状態で一般の市場には出てこないということです。
任意売却物件が一般に出ない理由
では、なぜ任意売却物件が一般の不動産と同じように検索で出てこないのか。その答えは、簡単です。それは、任売業者が料理をしているからです。
ちょっとわかりにくいと思いますので、わかりやすいように説明しますね。それには、任意売却の流れが必要になってきます。毎回のようにお伝えしますがおさらいです。
基本的に、任意売却はこの流れになっていきます。この図の一番最初、住宅ローン等の滞納というところが重要になってきます。
任売業者を長年やっているようなところは、住宅ローンが支払いが滞っていて、もうすぐ代位弁済になるような人の情報を握っています。
それは、保証会社や銀行などの債権者から情報をもらっているからです。この情報をもらっていない業者も多いですが、その場合は債務者（ローンが払えない人）を広告などで集めています。
ここから先は、どの任売業者もほぼ同じですが、いい任意売却物件物件であれば自分のところで転売できるように準備をするわけです。
もし、債権者からエンドユーザー（一般の買い主）の客づけを頼まれても大丈夫です。任売業者は、そういった時のためにスポンサー（金種）を何人かはかかえています。
これは、通常どこの不動産業者でも同じです。スポンサーが業者には、必ずといっていいほどいます。なので、自分で買えなければスポンサーに買ってもらって転売です。
その時に仲介手数料だけでなく、利益を案分するというやり方をしているところが多いです。また、転売ができなくないけど、少しリスクがある場合は、買取業者に売る方法で利益を確保しています。
ここまでの流れでわかると思いますが、基本的に購入と同時に転売できる物件は一般市場には出てこないよう不動産業者内で料理されているのです。当然、検索でヒットすることがないわけです。
正確に言うと、冒頭でお伝えしたように検索でかかることもあります。ただ、それは任売業者が転売できると判断した後に残った物件になります。
では、どんな物件が残るのか。それは、転売ができない。あるいは、仲介でも難しいかなという場所。そして、債権者が任意売却に応じないなどの要素があります。
そういった要素のある物件が任意売却物件から差し押さえされ登記され、競売へと流れていくというイメージなのです。
任売売却物件はどうやって買う？
これまでの流れを見てわかると思いますが、基本的に美味しい物件は任売業者、不動産業者が独占しています。これは、今後も基本かわらないと思います。
そのため、私のメルマガで時々、任売業者を紹介してほしいとお願いされますが、その業者がどんな人なのかわかりません。
県外の任売業者を紹介することは難しいというのが現実です。また、任売業者がいちげんさんに良い物件を紹介するかと言われると、こちらもほぼありません。
基本的に、すでにスポンサーがいる任売業者がうまい案件をいちげんさんに教えるなんてことはしません。
それらのことを考えれば、ネット上にあふれている任売業者と仲良くなって情報をもらおうなんていうのは、基本無理ゲーです。
任売業者になんかしらのメリットを与えない限り、あなたに美味しい任意売却物件が転がりこんでくることは99％ないと言って間違いないでしょう。
任売物件は戦略がないと買えない
では、あなたが任意売却物件を買うことでどんなメリットを与えられるでしょうか。これを突き詰めなければ、任売業者とは仲良くなれません。
仲介手数料？それでは、任売業者が自分で買った方がいいですよね？自分で転売した方が利益が出るわけですから。
特に不動産投資家の人は注意しなければならないのですが、条件を20％の利回りの物件なんて言ってたら、一生出番はまわってきません。
もちろん、あなた自身の投資スタイルがあるので、それを否定するつもりは一切ありません。しかし、20％の利回りでる物件を業者が他人に紹介しますか？
もちろん、不動産投資をやっていない業者であれば可能性はありますが、任売業者は小規模な不動産業者が多いです。
利回り20％で回せるということは、転売すればもっと素早く利益が確定する可能性が高いわけです。そうするとなかなか厳しいですよね。
このように考えると、なかなか八方ふさがりになるのではないでしょうか。私もそれで諦めていたことがあったので気持ちはわかります。
あなたは任売物件を継続して買う戦略もっていますか？検索しても出てくるのは、競売手前の残りものだということは認識してください。
もし、もっと美味しい任意売却物件をあなたが本気で買いたいのあれば、私が継続して買える方法を教えます。今なら特典動画「物件をネットで探すな！任意売却で転売益30％だす方法」つきです。
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