任意売却の代位弁済は購入者にとって最重要ポイント

今回は、任意売却の流れの中で重要なポイントになる代位弁済について解説していきます。代位弁済とはどういったものなのか。

代位弁済がなぜ任売物件購入者に重要なのかを詳しくお伝えしていきます。基本的な事項も含まれますが、知っていても復習の意味でご覧ください。

代位弁済とは?

まず、代位弁済とはどういったものなのか。聞きなれない言葉なので、わからないという方もいらっしゃると思うので解説していきます。

通常の返済

通常住宅ローン等は、ローンを組んでいる人(債務者)が金融機関に返済していきます。図で表すとこんな感じです。

ごくごく当たり前の図になります。お客様が毎月、契約に基づいて金融機関に返済していきます。

 

しかし、お客様(債務者)の支払いが一定期間(3ヶ月~6ヶ月程度)滞ってしまうと、お客様の期限の利益が失われます。(ローンの支払いができなくなり、一括返済を求められます。)

代位弁済

期限の利益を失い一括返済ができなくなったら、債務者の代わりに保証会社が金融機関に一括返済します。これを代位弁済と言います。図で表すとこのような形になります。

住宅ローン等の借入れの際に、この保証会社の人と金融機関が契約をしています。もし、お客様が返済できなくなったら、支払いを保証会社が金融機関にします。

金融機関は、債務者のローンの支払いが滞った時のために保険に入っていると考えればわかりやすいと思います。

 

そして、債務者が一括返済できないので、保証会社がお金を金融機関に支払います。このように、保証会社が債務者の代わりに、一括返済してくれることを代位弁済と言います。

代位弁済の後

代位弁済で、保証会社が金融機関にお金を一括返済してくれました。これだけだと、保証会社はただお金を支払うだけになります。

なので、お客様(債務者)からお金を回収する人が金融機関から保証会社に代わります。債権者が金融機関から保証会社にうつるということです。

 

代位弁済後の支払いの図は、こちらになります。シンプルですが返済相手(債権者)が保証会社もしくはサービサーに変更します。

 

代位弁済は、こういう流れになっています。代位弁済された後に銀行などの金融機関に問い合わせても、保証会社に債権が移動しているので、保証会社とやり取りするように言われます。

代位弁済が任売物件購入に重要な理由

これまでに、何度も任意売却から競売への流れを説明してきましたが、今回も流れが重要なので見ていきましょう。

基本的な流れは、このようになります。この代位弁済通知で、代位弁済がされたことが債務者に通知されます。

代位弁済通知の後、何もしなければ1、2ヶ月で競売に流れていきます。保証会社が金融機関に一括返済したお金の回収を競売で実現しようとします。

 

重要なポイントは何もしなければ競売に流れていくということです。この代位弁済の段階で、債務者が任意売却に同意すると競売開始まで猶予が与えられます。

代位弁済で

●代位弁済⇒何もしない⇒競売へ
●代位弁済⇒任意売却受理⇒任意売却期間3~6ヶ月間⇒競売へ

具体的には、任意売却を受理すると債権者(保証会社)が競売の申し立てすることを3~6ヶ月程度待ってくれます。

なので、競売になるのか任意売却をするのかここで決まると言っても過言ではありません。もちろん、競売申立て後も任意売却は可能です。

 

しかし、「任売物件の指値が通りやすいタイミングとは?」の記事でもお伝えしている通り、差押え登記や競売申し立てに100万円以上のお金が必要になってきます。

また、競売の手続き中に任意売却が決まると、競売の取り下げの費用が必要になってきます。そのため、購入費用が余分に必要になるわけです。

 

競売の取り下げ費用は、ざっくり80万円ほど必要ですから、競売申し立て費用、差押え登記などの費用と合わせて上乗せられます。

それらを上乗せした金額でないと債権者は任意売却に同意しませんので、競売申し立て後は指値が非常に通りにくくなるでしょう。

 

逆に言うと、代位弁済までなら指値も競売費用分ききますので、そのタイミングで債務者の同意が得られて任売物件が購入できれば、一番安い金額で買えるということです。

任売物件のすべてが安いわけではない

ここまで、代位弁済とはどういったものなのか。そして、なぜ代位弁済が重要なのかお伝えしてきました。

そして、任売物件はすべてが割安で購入できるわけではなく、競売の手続きが始まると費用が大きくかかるのでその分の購入費が高くなることを話ました。

 

任売物件を買いたいと思って検索されている方はとても多いと思います。しかし、任売物件のすべてが格安な物件ではありません。

格安に不動産を購入するためには、代位弁済以前の状態でないと難しいです。それは、競売後になると申し立て費用だけでなく、取り下げ費用などがかかってくるからです。

 

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