任意売却の第二抵当はどうなる？／ハンコ代の相場はいくら？

今回は、任意売却で第二抵当はどうなるのか。そのために支払うハンコ代がどういったものなのか。ハンコ代の意味合いだけでなく、ハンコ代の相場も解説していきます。

また、このブログでは任意売却物件を買い続けることを主眼に置いています。任売物件で利回りが高い戸建て物件を買う。購入と同時に利益を出すための方法を解説してきています。

そのため、任意売却の第二抵当を外すことにどんな意味があるのか。初めて任売物件を買う人にどこが重要になるのか。2つの視点から解説していきます。

任意売却で第二抵当はどうなる？

任意売却をするにあたって、抵当権がいくつもついている時があります。抵当権はこの場合、先にに設定した第一抵当権者が優先順位が高くなります。

その次に、第二抵当。その次に第三抵当という決まりになっています。わかりやすくするために、具体的に登記簿を見ながら説明します。

仮に下記の登記簿で、代位弁済がされ任意売却をすることになったとします。

この登記簿を見ると第一抵当権者は、四国総合信用株式会社になっています。債権額は、1600万円になっています。

第二抵当は、極度額500万円のCFJ株式会社になっています。極度額とは、根抵当権で最大500万円まで貸せますよという幅をもった抵当権の種類です。

根抵当権の場合は、登記簿を見てもいくら借りているのかははっきりとわかりません。法人に多い取引になります。ただ、今回の第二抵当は抹消されていますので返済が終わっています。

そして、第三抵当は株式会社伊予銀行に極度額1500万円の根抵当権がついています。

この状態で、任意売却になり物件が1000万円前後で売れると査定されているとしましょう。計算は、面倒なので諸経費抜きで計算してみます。

例）売却金額　1000万円

第1順位の抵当権者・四国総合信用株式会社へのローン残債が1100万円残っているとすると、売却金額1000万円の全部が四国総合信用株式会社に入ります。

第3順位の伊予銀行には1円も入らないことになってしまいます。抵当権は、順位が上の人が債権の全部をとり、余ったら下の順位の人にお金が入ります。

しかし今回は、残債が1100万円で売却金額が1000万円になります。そのため、全額第一順位の四国総合信用株式会社が1000万円を受け取ることになります。

複数の抵当権者がいて任意売却をしようとすると、このように第二抵当、第三抵当の人に一切お金が入らないというケースがよくあります。

競売であれば、第一抵当の人にお金が入っておしまいです。しかし任意売却は競売と異なり、第二抵当、第三抵当の人に同意を得なければ売買を成立することができません。

すべての債権者の同意があってはじめて任意売却をすることができるからです。今回の例でいくと、第三抵当の伊予銀行は、一切お金が入らないことになります。

そうすると、任意売却に同意してもメリットがないので任意売却に反対することが予想されます。仮に、同意をしても、すべての売却代金が第一抵当の四国総合信用株式会社に行くからです。

そうすると、任意売却で売買をしたとしても第三抵当の抵当権が抹消されないという事態が起こってしまいます。

ハンコ代の目安

ここで登場するのがハンコ代です。任意売却に同意してもらうかわりにハンコ代という名目で、幾分かのお金を第二抵当以降の人に、売却代金の中からお金を支払うのです。

今回のケースでは、第三抵当権者の伊予銀行は競売に進むと一銭もお金が入ってきません。そのため、任意売却に同意してハンコ代をもらう選択することになります。

このハンコ代を支払うことで、初めて第二抵当以降の順位の人たちが任意売却に同意してくれることになります。

ハンコ代の金額の相場は、住宅金融支援機構は以下の通り示しています。

住宅金融支援機構以外の場合のハンコ代の相場は、住宅支援10万円～50万円程度です。

今回の例は、住宅支援機構以外のケースで1社だけにハンコ代が必要になります。50万円～30万円程度で同意してくれることが予想されます。

抵当権の優先順位は、第一順位の抵当権、第二順位の抵当権、第三順位の抵当権という形で順番にお金を受け取ることになります。

不動産の売却額が第一抵当者の残債以内のケースは、本来、第二抵当権者、第三抵当権者は不動産の売却代金からお金を受け取ることができません。

しかし、任意売却の場合は第二抵当権者、第三抵当権者の同意がなければ抵当権の抹消がなされません。そのため、第二抵当権者、第三抵当権者にハンコ代を支払うわけです。

任意売却の買い主として

ここまで、抵当権者が複数いる場合の任意売却のやり方を見ていきました。任意売却物件の買い主として、重要になるのは任売業者がきちんと下位の抵当権者とも話をつめているか。

そのことを第一順位の抵当権も納得をしているのかが重要になってきます。慣れていない任売業者で最も多いトラブルが、複数の抵当権者がいる場合です。

契約した後に、いざ決済しようとした際に、抹消できないというトラブルがおきるのです。

専門にやっているような任意売却業者であれば、複数の抵当権者は何度も経験していることなので問題が起きることはほぼありません。

しかし、任意売却の経験の少ない業者の場合は抹消できないというトラブルが起きてしまう可能性があるのでご注意ください。

任意売却物件の買い主としては、不動産業者に複数の抵当権者の任意売却の経験があるのかどうかというのは、大きなポイントになるでしょう。

追伸

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