税金滞納の差押えは任意売却できる?物件購入はここが狙い目

今回は、市役所や税務署への税金滞納して差押えされた場合の任意売却について解説したいと思います。同じ差押えでも、保証会社やサービサーなどの債権者からの差押えとかなり異なります。

なので、その違いについても詳しくします。また、税金滞納して差押えのケースは任意売却で物件を買うチャンスです。そのあたりの情報の取り方も説明しています。

 

任意売却で物件を買いたいあなたは、このページをご覧いただければどうやって任売物件を購入できるのかわかると思います。

市役所や税務署の差押さえ

固定資産税などの支払いが滞納した場合、市役所はかなり早い段階で差押え登記をしてきます。これは、所得税、法人税などの支払いをしなかった時の税務署も同様です。

市役所などの公的なところは、差押え登記に費用がかからないので、かなり早い段階で差押えをします。市役所であれば100万円未満の滞納で差押えします。

 

ただ、そこから先にはなかなか進みません。具体的には公売にはあまり移行しません。この点は、保証会社やサービサーがすぐに競売の申し立てするのとは異なります。

保証会社やサービサーは、差押えと同時に競売の申し立てを行います。しかし、公的機関はなかなか公売に移行しないのです。

 

特に、残債が残っている物件は公売に移行しません。なぜなら、抵当権が先についているケースが多いので、公売をしても抵当権者の方が優先されるので、公売しても回収できないためです。

逆を言えば、残債がないようば物件であれば公売をしてきます。なので、残債が残っているかどうかで、公売に移行するか決まってきます。

税金滞納の任意売却

例えば、固定資産税の支払いを滞納していて差押え登記を市役所にされているとします。登記簿はこんな状態になります。

このケースでも任意売却は可能です。ただし、この差押え登記を解除してもらわなければ任意売却ができませんので、市役所と交渉になります。

 

市役所との交渉については、全額支払ってもらわなければ差押えは解除できないというところもあれば、分割でいいから支払ってくれる約束をすれば差押え登記を解除してくれるところもあります。

ただ、近年は法令の改正もあってしっかりと根拠だてで説明していけば、差押え登記が解除できるところも多いです。

 

具体的には、「徴収の猶予」(地方税法15条1)や「換価の猶予」(地方税法第15条の5)を利用して差押え解除の申請をします。

そもそも、差し押さえする際に本来役所が踏むべき手順を踏まずに差押えしているケースが多いです。本人に連絡もなく差押え登記をしていたりします。

 

なので、そういった話を指摘しながら「滞納処分の停止」(地方税法15条の7)まで行けないか交渉していきます。

このあたりについては、本人と任売業者(行政書士)が書類を申請するかすることになると思います。

 

我々、投資家としては多くのケースで役所の差押え登記は解除できることを知っていれば問題はありません。

差押え登記さえ解除できれば、任意売却が可能になります。この時に、差し押さえられているのが市役所とかだけなら任意売却にとてもなりやすいです。

 

なぜなら、税金を支払えない状況であれば、住宅ローンの支払いも厳しいことがわかるためです。そうなると、任意売却に一気にすすみます。

どうやって見つけるのか?

税金滞納で差押えされている状態というのは、任意売却になりやすいことをお伝えしてきました。では、任意売却物件を購入したい人はどこでそれを見つけるのか?

その答えは、簡単です。「処分の制限に関する登記」を見れば誰でも見つけることが可能です。「処分の制限に関する登記」は広く知られていて任売業者はみなさん見ています。

 

任売業者さんがなんのために見ているのかというと、この税金滞納をチェックするためです。これをチェックしておけば、一定の確率で任意売却になるからです。

なので、任意売却で物件を買うのであれば「処分の制限に関する登記」の中で市役所等に差押え登記をされているのを探します。

税金の差し押さえ登記の中でも、特にいいのはまだ代位弁済されていないものや債権譲渡されていないものがおススメです。例えば、こんな登記簿です。

市役所に差押え登記はされていますが、根抵当権はキレイな状態のままです。なので、任意売却の情報をしてはかなり早い段階の情報です。

もちろん、この黒塗りの方が任意売却をするかどうかはわかりません。しかし、税金が差押え登記されていることから、かなり経済的に厳しい状態であることがわかります。

 

そうなると、ローンの支払いができなくなる前に不動産を売ろうと考えるタイミングがやってきます。そして、この状態は任売物件を買いたい人にとって大きなチャンスな状態です。

市役所から差押え登記はされていますが、抵当権はキレイな状態のままですから競売までの時間も相当あります。

 

なので、「処分の制限に関する登記」で税金滞納で差押えられたような物件を見つけていきましょう。それがお宝物件になっていきます。

今回は、税金滞納で差押えられている物件を任意売却で購入する方法についてお伝えしてきました。いかがだったでしょうか。

 

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