競売と公売の違い/任意売却の今すぐ客とそのうち客

このページは、競売公売違いについて解説していきます。具体的な違いを見ていくと共に、任意売却から見た2つの違いも見ていきます。

競売は知っている方も多いと思いますが、公売は知らない。聞いたことがないという人も多いと思いますので、まずはそこからお伝えしていきます。

公売とは?

公売とは、市役所や県、税務署などの税金を払わず差押えられて、税金の代わりに物納されたものが売りに出されるものになります。

また、公有地の払下げのような種類のものもあります。

 

競売の場合は、債権者(抵当権者)が差押えをして、そのまま競売にかけます。もしくは、裁判で債務名義を得て強制競売にかけます。債権者は金融機関です。

公売の場合は税金の滞納によるものが多いので、債権者は市役所・県・税務署などの行政機関が債権者になります。

 

競売に比べて公売はあまり知られていませんが、実際に各市町村や財務省によってちょこちょこ行われています。

競売と公売の違い

先ほど、お伝えしたように競売と公売の本質的な違いは債権者の違いになります。ここでは、他にもある具体的な競売と公売の違いについてみていきます。

比較 公売 競売
債権者 行政機関 金融機関
物件の数 少ない 多い
物件詳細 少ない 多い
価格 高い 安い
移行 あまりない 同時
強制執行 できない 可能

債権者については、前項でご説明したので物件の数の比較から順番に見ていきます。

物件の数

物件の数については、競売の方が明らかに多いです。競売であれば、地方でも毎月行われています。しかし、公売は時々しかありません。

年に、2、3回だけみたいなところがほとんどなので物件の数は非常に少ないです。競売と公売を比較した場合に、物件の数は圧倒的に競売の方が多いです。

 

これは、競売が金融機関が債権者で住宅ローン等が支払われない場合は、差押えしてすぐに競売するけど、行政機関の場合は差押えはするけどなかなか公売に行かないことが理由だと思います。

物件の詳細

公売については、物件の詳細がありません。自分で調べてねのスタンスです。この点、競売は異なります。

競売の場合は、3点セットで、その1つの物件に対して細かく書かれています。写真もありますし、物件の中の情報が細かく書かれています。

 

そのため、競売は3点セットを読み込めば大まかなところはわかります。しかし、公売については、物件の状況を判断する材料がありません。

物件の良し悪しがわからないので、あくまで自分で調べてくださいって形になっています。

価格

価格については、競売の方が安いです。競売は市場価格より安いことが多いですが、公売については、安くなってないことが多いです。

特に、公有地の払い下げなどについては安く売ったことが問題になることの方を嫌います。森友学園みたいに問題になるのを嫌いますので、基本周辺の路線価などデータを元に価格をだします。

 

エンドユーザーに売る価格とそう変わらない価格で売りに出していないため入札す側には、競売のようなうま味がありません。

差押えからの移行

差押えからの移行は、大きな違いがあります。競売は、金融機関が債権者なので差押えと同時に裁判所に競売の申し立てをします。競売の場合は、ほぼ100%が同時に行います。

しかし、公売の場合にはすぐに移行しません。何度も、何度も差押えられますが公売にはなかなか移行しません。

 

公売になかなか移行しないというのがわかる登記簿を一つ添付しておこうと思います。何度も差押えされていますが公売には移行していないのがわかると思います。

これを見てもらえれば、わかりますが何度も何度も西条市が差押え登記をしています。平成22年からやって、途中で競売の申し立てをされています。

ただ、競売の申し立てだけは1度解除して、令和3年にまた競売の申し立てをされているというのがわかります。

 

これは、どういうことかというと市の固定資産税を払っていなくて差し押さえを西条市からされている。けど、この債務者は市役所は公売に余程でないと映らないことを知っている。

だから、平成29年に行われた競売の申し立てだけ解除しているということが登記簿からわかります。つまり、市役所に差し押さえ登記されても公売にはなかなか移行しないということです。

強制執行

これについては、入居者の問題です。競売の場合、落札後中に入居者がいるときには退去の交渉をして出ていってもらいます。

交渉して、それでも退去しない場合は引き渡し命令と強制執行が可能です。競売の場合は、出ていってもらえない場合、国家権力を利用して追い出しをすることが可能です。

 

しかし、公売の場合は同じように強制執行ができません。落札して、話あいができない状況の時は民事訴訟を起こす必要があります。

民事訴訟を起こしたうえで、強制執行の手続きに至る必要があります。そのため、公売の場合は交渉で出ていかない相手の場合は裁判を経なければ強制執行が可能にならないという問題があります。

 

競売も公売も引越し代を用意して、退去してもらうのは同じですが・・・公売の場合は入居者が出ていかない場合は、民事訴訟をしなければいけなくなります。

任意売却の今すぐ客とそのうち客

任意売却をするにあたっては、競売の申し立てがあれば今すぐ客になる可能性があります。住宅ローン等を払わず放置している人でも裁判所からの通知で、何も感じない人はいません。

どうすればいいのかわからない。そんな時に、任意売却という手段をしれば同意してくれる人は少なくありません。

 

人間は、お尻に火がつかなければ動こうとしないところがあります。特に、マイナスなことの時はなかなか動きません。

しかし、裁判所からの書類が届けば諦めて競売するか。そこからでも最善のことをしようとするのかどちかになります。

 

なので、競売の申し立ては任意売却においては今すぐ客になります。一方、公売についてはなかなか公売になりません。

登記簿で説明したように、市町村は何度も差押え登記をしますが先に進みません。なので、公売になる前というのはそのうち客です。

 

市町村に差し押え登記されているということは、税金が支払えないほどに厳しいということになります。家を売ってなんとかしようと考える人もいます。

また、市町村の差し押えはすぐに解除したとう人が住宅ローンの金利の安いところに借り換えようと思ったら、一度でも差し押さえ登記が入っていると借り換えができなくなります。

 

なので、昔に住宅ローンを組んで金利3%を払っているところを借り換えしようとしてもできなくなります。

そうなると、任意売却から競売に流れていく可能性は高くなってきます。そのため、行政機関に差し押さえられている人はそのうち客になるわけです。

 

今すぐなんとかしなければとお尻に火がついているわけではありませんが、税金滞納するということは苦しい状況でありますので、そのうち任意売却になる。そんな形になります。

もちろんそのうち客であっても、すぐに任意売却したいという人もいますので、税金の差し押さえ登記を解除して任意売却を狙っていきましょう。

 

その際に、譲渡担保契約の経験のある業者や「徴収の猶予」や「換価の猶予」を利用して差押え解除の申請をできる任売業者に依頼することが重要です。

任意売却で安く物件を買いたい場合は、経験のある任売業者をどうやってつかむのか。その点が大きなポイントの一つになってきます。

 

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