今回は、競売物件の入札価格の決め方について解説しています。3つの入札価格を決める方法をお伝えしていますので、お好みの方法で入札価格を決めてください。
基本的に、今回の競売の入札価格の決め方を知っていれば、高いお金を支払って競売の塾なんて入る必要ありません。競売は、はっきり言って難しくありません。
手続きは、裁判所に行けば教えてくれます。表に出ていないノウハウもありません。だから、競売の塾に大金を支払うべきではありません。
3つの価格の決め方
ここからは、競売の入札価格を決める3つの方法を具体的に見ていきます。どの決め方でも落札は可能ですので、参考にしてみてください。
業者の価格の決め方
まず、競売業者が入札する際に価格を決める方法を知らないと継続的に落札するのは難しいです。なので、一番最初に業者の価格の決め方を見ていきます。
転売業者は売れる価格を決めて、そこから逆算して利益20%以上抜く金額で入札してきます。利益は最低20%です。
なぜ最低20%以上必要と考えるかというと、買取をした場合は業者は在庫を抱えるわけです。売れないリスクを抱えていますので、最低20%は利益をとるのです。
利益が20%を割るようであればリスクがない、仲介で両手の6%取引をする方が安全と業者は考えます。仲介であれば、売れなくても在庫リスクを自社で抱えません。
それでは、具体的に数字をだして入札価格を見ていきます。
この例では、1600万円が入札価格で400万円の利益を得ようと考えます。ただ、この例では諸経費を考えていませんので実際は、もう少し金額が低くなります。
また、売れる価格がいくらになるかは一般的にはわからないと思います。そこで、売れる価格を調べる必要があります。
売れる価格を調べるのは、そんなに難しくないです。そのエリアの宅建業者に聞いてまわるのです。購入できれば、売却をお願いするからといって3社ぐらいに売れる価格を確認します。
路線価や地価などで計算するのと実勢価格は異なるので、そこのエリアに詳しい宅建業者に確認するのが一番早いです。
そうすることで、売れる価格がわりますからそれから利益20%引けば、業者の入札価格が大まかにわかります。
落札するのであれば、それよりも利益を少なくすれば入札する価格を決めることができます。
投資家の価格の決め方
競売の価格を決める基本は、業者の価格の決め方がメインになります。しかし、投資家が入札するケースもあります。
投資家の入札は、基本的に利回りから逆算して入札価格を決めてきます。競売であれば、15％以上の利回りを目指すので戸建て15％で計算していきます。
①家賃7万円
②利回り15%
7万円×12＝84万円
84万円/0.15＝560万円
今回の計算では、利回り15％で計算しました。投資家目線の入札価格を知りためには、そのエリアの家賃を把握しておく必要があります。
そのエリアで、いくらの家賃であれば客つけができるのか不動産業者で確認しましょう。3社ぐらいの業者に確認すれば、家賃がどれくらいで設定できるのかわかります。
家賃さえ決まれば、あとは計算をすれば入札する価格は決まります。大事なポイントは、入居が可能なエリアか。家賃がいくらかチェックすることです。
3点セットのある部分で決める方法
ここまで、転売業者目線の競売の価格の決め方。不動産投資家目線で、競売の価格の決め方を見てきました。
ここでは、3点セットの中での競売物件の価格の決め方を見ていきます。見る部分は、評価の判定の評価書の内訳価格及び一括価格のところです。下記の画像をご覧ください。
この赤枠部分の価格をチェックしましょう。この部分が不動産鑑定士の人が見たその物件本来の価格になります。
そこから、競売の市場性が理由で価格が引かれて売却基準価格が導き出されます。なので、プロの不動産鑑定士の人が見た価格を見て入札をするという方法です。
このケースでいけば、758万円になります。多少ご自身の判断で、入札価格を上下させると良いと思いますが、家の中まで見た不動産鑑定士が判断した不動産の価格を参考にします。
ただ、この方法にも欠点があります。それは、不動産鑑定士の人が見る価格は実勢価格ではないというところです。
不動産鑑定士の方は、不動産の評価をするプロです。しかし、評価は市場で売れる価格と異なることがあります。
なので、売れる価格については不動産鑑定士よりも一般の不動産業者の方が把握しています。そのため、この3点セットの価格だけで決めるのはややリスクがあります。
競売物件の価格の決め方まとめ
ここまで、競売物件で入札する価格の決め方をお伝えしてきました。一番重要なのは、競売業者の価格の決め方を把握することです。
そのポイントとして、売れる価格がいくらになるかというところです。そして、落札するためには業者がとってる利益のところを減らすことで可能です。
特に、自分で住む物件を探しているのであれば、落札はそんなに難しくないと思います。そのヒントとして3点セットで不動産鑑定士がどのように物件を評価しているのか。
業者目線で見るにも、投資家目線でみるとしても、不動産業者に確認することが最も重要です。それができれば、価格を決めるのはそんなに難しくないです。
最近は、一般の方も住宅ローンを利用して競売に参加する時代になりました。そのことから、競売は高騰してきました。
とはいえ、メインの参加者が不動産業者であることは、今も昔も変わりありません。なので、業者の価格の決め方を知ってガンガン落札していきましょう。
追伸
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①売れる価格 2000万円
②利益20%
2000万円×0.8＝1600万円
2000万円－1600万円＝400万円