競売で転売する方法(マンション編)

今回は、競売でマンションを購入して転売するために業者がどのようなことを行っているのかということをお伝えしていきます。

やり方さえ間違えなければ、個人でも行っていくことは可能です。特に、マンションの場合は誰でも売れる価格を出せますので、そんなに難しくありません。

競売で転売する手順

まずは、上の動画を見てください。こちらの動画で大まかなことはすべてわかります。

①売れる価格を把握する

競売の情報からマンション名と間取り、そして階数を確認します。まず最初にすることは、インターネットを利用して過去の売買履歴をチェックします。

今回は、こんな形で出てきたので、同じ間取りの4LDKで最も安い価格の1170万円を売れる価格に設定しました。

売買履歴は、不動産業者が売却査定に利用しているものです。マンションや土地は、売買履歴からその不動産の売却査定をしています。

 

なので、売れる価格を個人で判断するには、売買履歴がもっとも適しています。また、これだけだと間違った金額である場合があるので、最低3つの不動産業者に売れる価格を確認しましょう。

②マンションの滞納金を引く

入札する金額を決めるにあたって、滞納金額を引かないといけません。マンションは、管理費等の滞納は次の買い主が受け継ぐようになっています。

これは、どこのマンションもそうです。なので、入札金額からマンションの滞納管理費を引いて入札しなければなりません。

 

落札できたけど、滞納管理費を支払えないでは困るからです。マンションで、競売にかかっている人はほとんど管理費を滞納しています。

住宅ローンを滞納しているのに、マンションの管理費の支払っているケースはあまり多くないのです。なので、任意売却でも同様ですがマンションの滞納管理費は計算に入れておきましょう。

③リフォーム費用を引く

リフォーム費用を大雑把にでよいので、計算に入れておきましょう。今回、動画では計算をしていませんがリフォーム費用を見積りをざっくりでもいいので計算しておきましょう。

競売の欠点は、素人がリフォーム費用を把握できないところにあります。任意売却であれば、内覧時にリフォーム会社の人と一緒に行き見積りをしてくれます。

 

そのため、利益の把握もしやすいのですが競売についてはそれが難しいのが現実です。そのため、動画では諸経費込みで30%で見ています。

もちろん、部屋の状態によりますが利益の10%ぐらいまでに収まるであろうとの想定で、諸経費込みの利益を30%で計算にしています。

④欲しい利益をとる

①から②、③+諸経費を引いて利益にならなければ当然入札には参加しません。これは、欲しい利益がない時も同様です。

不動産業者の利益は、30%~最低でも20%はとるというのが基本です。なので、①-②-③-諸経費-利益(20%~30%)が業者が落札する金額になります。

 

競売の場合は、諸経費はそれほど大きくないですが、居住者の引越し費用や税金、売る場合の仲介手数料は必要になります。

業者の場合は、仲介手数料は不要ですのでそのあたりを考えて入札金額を決めることになります。最近は、諸経費等も考えるとかなり競売は厳しくなっているのが現実です。

 

業者の利益は、最低20%とお伝えしましたが買取業者は15%とかでも平気で入札に入れてくることがあります。なので、私は競売よりも任意売却をやっています。

もちろん、諸経費込みで30%で落札できる私の地域ではまだまだ参入の余地はあります。ただ、都会になればなるほど、それは厳しいのではないかなと思います。

まとめ

動画では、手順を簡素化して諸経費を込みで利益を30%とるという手法で入札価格を決めました。私の住む地域では、マンションはそれで落札可能なレベルになります。

ただ、本来はブログにも書きました諸経費も引いた後に利益も引き入札価格を決めていきます。特に、落札の競争の激しい都会ではより細かく計算した方が安全だと思います。

 

競売はかつてと違って、誰でも参入できる市場になりました。以前の記事「競売の立ち退き交渉は簡単」に書きましたがやり方さえ知っていれば、競売の立ち退き交渉は誰でも可能です。

占有屋がいなくなって健全になって競売市場は、健全になりました。逆を言えば誰でも参加できるオークションになったともいえます。

 

そのため、業者以外の一般の人も参加するようになりました。その結果、競売価格は高騰することになりました。

もちろん、今でも競売の参加者のメインは転売業者です。今回の記事で、転売業者がどのようなことで、価格を出しているのかおわかりいただけたでしょうか。

 

不足している部分は、リフォームの部分ですね。これについては、写真を見てどれくらい必要と転売業者はざっくりだしていきます。

この辺りについては、ある程度リフォームの知識と経験がないと難しいと思います。だからこそ、リフォーム費用も見積もることができる任意売却を私はおススメしています。

 

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