今回は、任意売却で差押え登記が入った後の物件を買う方法をお伝えしていきます。任意売却の物件を買いたいというあなたは参考になると思います。
基本的に、世の中に出回っている任意売却の買い方はこの方法になります。ただ、この任意売却の買い方はちょっと遅いです。
そのため、価格はやや高くなります。なぜ、価格が高くなるのか。それより前が指値が通りやすいので、そのことを前提に、差押え登記が入った後の任意売却物件の買い方をご覧ください。
差押え登記後では遅い
差押え登記後の任意売却がなぜ遅いのか。それを知るためには、任意売却の流れを知る必要があります。
何度も流れを見る際に見ている図になりますが、差押え登記は代位弁済通知の後で、競売申し立ての直前になります。
流れとして、債権者（保証会社やサービサー）が不動産の差押え登記をした後に競売の申し立てを行います。これは、ほぼ同時に行います。
差押え登記と競売の申し立てで、100万円単位で費用が必要になります。債権者がその費用を立て替えて支払いますが、実際にその費用は債務者（居住者）が物件を売ったお金で支払います。
なので、「任意売却物件の指値が通りやすいタイミングとは？」の記事でお伝えした通り、任意売却で最も指値が通りやすいのは差押え登記の前になります。
そして、ここから競売の手続きが始まりますので、任意売却をするとしても競売と同時進行になってしまいます。
差押え登記の前であれば、債権者は一定の期間、任意売却のために期間を設けてくれることが多いです。しかし、いったん競売の手続きに入ると同時進行になります。
一定の費用がかかるので、債務者の借金が増えてしまい、購入できる金額はこれまで許容していたものよりも高くなってしまいます。
そして、競売の手続きが進んでいるので時間がない。それが差押え登記の情報をえたのでは遅いと私がいう理由です。
任意売却情報の取り方
任意売却物件の買い方として、広く知られている方法としては2つの方法があります。それは、「配当要求終期の公告」と法務局の「処分の制限に関する登記」です。
配当要求終期の公告とは、その物件が競売の手続きに入ります。お金を貸している債権者は裁判所に申し出てくださいと公告されるものです。
誰でも見れるようになっており、私も毎週チェックしています。配当要求には、具体的な所在地が公表されています。
私の地域では、週1回水曜日にまとめて愛媛県全部のものが公表されています。
そして、もう一つが「処分の制限に関する登記」になります。これは、多くの不動産業者がとっている情報ではありますが、配当要求より基本的には遅いです。
流れでいうと、差押え登記⇒競売申し立ての順番になるので、処分の制限に関する登記の手続きの方が先に行います。
しかし、差押え登記は法務局の不動産受付帳でチェックしなければなりません。そのため、登記から1ヶ月遅れではじめて見ることができます。
一方、配当要求の方は競売の申し立てをして毎週公表されていますので、配当要求終期の公告の方が処分の制限に関する登記より早いことが多いです。
この2つは同じ情報が非常に多いので、配当要求の方だけとっている人や処分の制限に関する登記だけとっている人も多いです。
ちなみに、処分の制限に関する登記が配当要求と決定的に異なるのは、都道府県や市町村からの差押え登記も見れることです。
都道府県や市町村の差押え登記は、税金の滞納により行われています。しかし、公的機関が行っている差し押さえなので、なかなか公売（オークション）には移行しません。
この辺りは、民間企業が抵当権をとっている住宅ローンとは大きく異なります。住宅ローンは、一定期間滞納すれば、競売になっていきます。
そのため、都道府県や市町村の差押え登記は放置する債務者（居住者）も多いです。しかし、そういった人たちも支払いが苦しくなっていることは確かです。
なので、ここを狙っていくというのは一つの方法として積極的にやっている人も多いです。
情報をとった後
配当要求終期の公告で物件の情報をとって、欲しい物件があった場合それを任売業者に持っていきましょう。
基本的には、同じ情報を任売業者も持っていますから、先に動いている可能性があります。なので、相手にされない可能性も高いです。
何度もこのブログでお伝えしている通り、任意売却というのは不動産業者の市場です。そのため、一般の人が何のメリットもなく業者と同じ情報を持っていっても相手にされません。
これが基本です。なので、任売業者にどんなメリットが与えられるのか。相手が喜ぶ提案ができれば、あなたにもチャンスがやってきます。
私の場合は、任売業者がもっていない任売情報を保有しています。そのため、自分が買いたい物件以外の情報と交換で、最初動いてもらっていました。
他にも、バックを約束してもいいでしょう。私は、情報だけでなくバックも約束しています。転売益の●％をあげるようにしています。
そうすることで、継続的に任意売却の案件を回してくれるようになります。私たち投資家は、直接債権者と交渉はできません。
任売業者が間に入ってようやく、任意売却が成立します。しかも、任売業者は成功報酬で動いています。その感謝の気持ちをしっかりを形に残すことが継続して任意売却物件を買える秘訣になります。
まとめ
今回は、差押え登記があった後の任意売却で物件を買う方法をお伝えしました。差押え登記後の情報は、業者であれば誰でも持っている情報です。
そのため、それを持って行ったとしても任売業者は一応は話を聞いてくれますが、真剣に動いてくれるかどうかは、わかりません。
なぜなら自分が同じ情報をもっており、それがいい物件であれば自分で買って転売したいと思うからです。ではどうすればいいのか？
それは、任売業者が持っていない情報をもっていくことです。具体的には、差押え登記より早い情報をもって任売業者に行くことです。
それができれば、任売業者から重宝されます。具体的にそんな情報をどうやってとるのかはコチラでお伝えしています。
あなたにおススメのページ
任売物件の指値が通りやすいタイミングとは？
任意売却の代位弁済は購入者の最重要ポイント
スルガ銀行の任意売却は今後大きなチャンス
任売物件は残債の〇〇％で購入できるの？
コメントを残す