任意売却は滞納なしでもできるの？

任意売却はローンなどの滞納なしでもできるのかというお話を今回はしていきたいと思います。任意売却は、基本的にローンや税金の滞納によって競売より前に行われるものです。

なので、滞納なしの状態だけどローンの支払いが苦しいという人は対象にはならないのでしょうか。具体的に見ていきます。

また、後半に任意売却物件を買いたい投資家がどんな人に会えば任売物件を買うチャンスが訪れるのかをお伝えします。

滞納なしでも売却できる

基本的な話をすると、不動産の売却は滞納なしでも可能です。ただし、条件があります。それは、抵当権じゃの同意があってはじめてできます。

家などの不動産を購入する際に、多くの方はローンを組んで抵当権者に銀行などの金融機関がなります。そのため、不動産の売却となると抵当権の同意が必要です。

では、どういった時に抵当権が同意してくれるのでしょうか。それは、ローンの残債務よりも不動産を売却した際の時の方がお金が残る時です。

要は、ローンの借金がキレイにできれば抵当権者は、不動産の売却に同意してくれます。ちなみに、現在はマンションなど、購入時より値上がりしているものが多くあります。

なので、まずはいくらで売れるのか。不動産業者に相談しに行くべきです。そのうえで、ローンより不動産の売却価格の方が高いのであれば売ればいいわけです。

この売買も抵当権者の同意が必要なので、任意売却といわれることもありますが一般売却となにも変わりません。

ローンが払えない

ローンよりも住宅の方が高く売れるのであれば、売却すればローンがなくなるので生活は楽になります。賃貸アパートなどに住んで、新しい生活をスタートさせることができます。

しかし、住宅ローンが払うのがしんどい状態で、不動産売却をしようとなると売れるまでの期間がかなりしんどいです。

不動産は、すぐに売れるものではないので売れるまで待つ時間がそれなりにあります。そこをたえられなくなると、任意売却になります。

なので、その場合は早めに抵当権者（銀行等）に相談してローンの調整を図るべきです。滞納なしの状態であれば、ローンのリスケも対応してくれます。

特に現在は、コロナの影響で返済の猶予をしてくれる金融機関が増えてきています。返済を猶予してもらったうえで、不動産の売却を考えるのがよいでしょう。

残債が残る場合

ここまで、家などの不動産を売却すればローンの残債よりも多くなる場合を話してきました。ローンより売却価格の方が多ければ、売れば問題なしです。

一方で、不動産を売却しても残債がでるケースの方が多いです。この場合で、住宅ローンが払えなくなれば任意売却から競売に進んでいきます。

もちろん、必ず任意売却や競売に移行するわけではありません。例えば、住宅ローン以外にノンバンクからの借り入れが多いケースでは債務整理だけで大丈夫な時もあります。

住宅ローン以外の借金を消すために給与所得者再生や個人再生などといった手続きもあります。また、特定調停などといった制度もあります。

なので、一概に全部が任意売却に進むとはいいきれません。しかし、住宅ローンが支払えないとなると任意売却に移行していきます。

ちなみに、住宅ローンの全額は支払えないけど、少しでも返済していれば任意売却になりません。日本人は、真面目な人がとても多いです。

そのため、ローンの全額を返済できなくても、少しずつ返済していく人がかなり多くいらっしゃいます。ただ、そういうケースでは抵当権者は少しずつでも払ってくれると考えます。

そのため、任意売却を受け付けてくれません。こういう場合で、ローンの支払いが今後難しいのであれば、支払いをストップして任意売却に移行するべきです。

少しずつでもローンを支払っていれば、ずっと蟻地獄のような状況が続いてしまうので支払いをストップします。

そして、任意売却に移行するのです。その支払いをストップしている間に、引越し費用を貯金しておくなどの準備が必要になってきます。

投資家が考えること

ここまで、住宅ローンの残債が保有している不動産の売却価格より多いか少ないか。これで、任意売却に移行するかどうかが決まってくることをお伝えしてきました。

私たち、投資家にとってはローン残債が多く任意売却に移行する方の不動産だけが購入のチャンスになります。

残債より不動産の売却価格が高くなっているということは、相場通りの売却価格になります。なので、そちらは投資家としてはメリットはありません。

投資家が狙うべきは、任意売却に移行する方の不動産になります。ここの情報をどのように入手するのかというのが重要になってきます。

この段階では、相談を受けている任売業者や弁護士・司法書士、抵当権者、もしくはローンに行き詰った人から情報をもらうしか方法はありまえｓん。

もし、友達などに住宅ローンの支払いに困っている人がいれば相談に乗って状況を知ることができますが、普通そういった話は友人には隠しておきたいでしょう。

なので、実質的にここの段階で継続的に情報が入ってくるのは、任売業者と親しくなる以外に厳しいです。では、どうすれば任売業者がこの人に任売物件を紹介したいと思うのか。

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