今回は、任意売却物件の値引き交渉について具体的にお伝えしていきます。任意売却物件は割安だから、値引き交渉をしやすいと考えている人も多いと思います。
しかし、任意売却物件は売買の時期によっての値引き交渉の難易度が大きく変化します。そのあたりを今回の記事では、くわしくみていきます。
任意売却物件の値引き交渉は難しい
結論から先に言うと、任意売却物件の値引き交渉は難しいです。売り出し価格を債権者（金融機関）が決めてから、3～6カ月ごとにしか値下げを了承しないことが多いからです。
任意売却物件は、売り主がいくら金額に同意したとしても債権者（金融機関）に価格決定権があります。債権者にもよりますが、売り出して数ヶ月しないと値下げしないのが基本です。
なので、よく任意売却物件と売り出されているようなものは、すでに債権者が価格を決定した後のものだから、不動産業者がいくら頑張っても値引きは難しいです。
価格を下げてくれるのも、大幅には期待できないし、値下げ交渉をするなら何か月後とかになることを意識しておきましょう。
ここまで、お伝えしたことが基本です。任意売却物件で、すでに売りに出されているものを値引きしようと思っても限界があります。
もちろん、債権者によっても異なりますが・・・売りに出されているという時点で、それが基準になりますので、大幅な値引き交渉は難しいです。
では、なぜ任意売却が相場よりも安くなることが多いのか？それは、値下げ交渉をする時期が異なるからです。
売りに出されている任意売却物件の値引き交渉をしているようでは、割安で買えることはありません。任意売却物件の値引き交渉に大事なのは、どの時期に値引き交渉をするかです。
交渉時期が違えば格安物件に！
ここまで、任意売却物件の値引き交渉は債権者の同意が必要なので難しいとお伝えしてきました。そして、売りに出されると債権者は数カ月値下げに応じないとお伝えしてきました。
では、なぜ任意売却物件が割安に買えるのか。疑問に思いますよね？その答えは、値引き交渉をする時期です。値引き交渉をする時期が違うのです。
一度、価格が決まってしまっては金額は下がりにくいわけですから、それよりも前に値引き交渉をする必要があるわけです。
具体的には、債権者（金融機関）が売り出し価格を決める前に任意売却業者に、いくらで買うか伝えることです。
よく意味がわからない人も多いと思うので、流れを具体的に説明したいと思います。任意売却の流れは債務者から見るとこのような形になります。
| 住宅ローンの支払いが難しい |
| 住宅の売却を不動産業者に相談 |
| 不動産業者と媒介契約 |
| 不動産業者が債権者に査定書を提出 |
| 債権者が売り出し価格を決定 |
先ほどまで、任意売却物件の交渉が難しいと話したのは、一番最後のところまで既に話が進んでいるからです。
その前に、「不動産業者が債権者に査定書を提出」して最終的に債権者が価格を決定します。なので、それよりも前の段階で交渉すると値引き交渉はできやすいです。
具体的にすることは、不動産業者に買いたい価格を伝えることです。その価格を伝えることで、任意売却業者はそれなりの査定書を作ってくれます。
明らかに相場からかけ離れていれば無理です。しかし、任意売却業者はぎりぎりの価格ラインで売り出し価格を通すノウハウをもっています。
もちろん、最終判断は債権者です。しかし、結果的に売れなければ不動産業者の手数料にもなりませんので、相場よりも安い査定書を作ってくれます。
なぜなら、相場通りの価格になり競売に流れてしまっては、困るのは債務者だからです。
「売り出し価格が決まる3つのパターン」の記事でもお伝えしましたが、債権者は不動産業者の査定書のまま売り出すか、それより高い金額を提示するかの2択です。
そうなると、いかに安い価格の査定を不動産業者が出すかというのがポイントになります。なので、不動産業者が債権者に査定書を提出する前に、買いたい価格を言う必要があるのです。
もう一つの時期
任意売却物件の値引き交渉を成功させるためには、「不動産業者が債権者に査定書を提出する」前に、不動産業者に買いたい価格を伝える必要があることをここまでお伝えしてきました。
そのうえで、それに沿った査定書を不動産業者に提出してもらう。これが値引き交渉が成功する基本戦略になります。
最終的に、売り出された価格で値引き交渉してもなかなかうまくいかないと思っているのであれば、これを実践してみてください。そうすることで、値引き交渉が通りやすくなるでしょう。
そして、もう一つ大事なのは任意売却の流れの中での時期です。これは、これまでに何度もお伝えしているので軽くお伝えします。
これは、任意売却から競売に流れる図なのですが「債権者による競売の申立て」より前の方が値引きは受け入れてくれます。
代位弁済から競売の申立て前の間が、もっとも値引きが通りやすい時期になっています。なぜなら、競売の申立てには、大きな費用が必要になるからです。
その費用は債務者の物件売却の中から支払うのですが、その前に売却を決めたいという心理があるからです。なので、代位弁済から競売申し立ての前が最も値引きが通りやすくなります。
まとめ
任意売却物件の値引き交渉は、すでに売りに出されていると債権者が一度価格を決定しているので難しいです。
不動産業者（任意売却業者）が査定書を債権者にだす前であれば、それに沿った査定書を不動産業者がだしてくれるので、値引きが通りやすいです。
また、時期は代位弁済から競売申し立て前が最も値引きがききやすいです。これらのことを考えると、代位弁済から競売申し立てまでの間に不動産業者に買いたい価格を伝える。
そして、それに沿った査定書を作ってもらうことが値引きが通りやすい条件であることがわかるでしょう。
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