任意売却で抵当権抹消ができないトラブルとは?

任意売却は専門性が問われる分野で、任意売却をメインにしている業者にお願いしなければ決済の段階で抵当権抹消ができないといったトラブルが起きることがあります。

そもそも抵当権抹消がどういったものなのか。任意売却と抵当権抹消、代位弁済と抵当権抹消について解説していきたいと思います。

 

私のWEBサイトでは、基本的に任意売却でどうやって格安の物件を買うかをテーマに記事にしていますが、こういった任意売却の基礎知識のない不動産業者を利用するとトラブルの元になります。

不動産業者は、知らないことでも知った風に話すのは得意です。任意売却の分野は、その代表格の分野ですので注意しておきましょう。

 抵当権抹消とは?

住宅ローンを組んだら金融機関は、抵当権をつけます。まずは、コチラの登記簿を見ていただければと思います。

この登記簿であれば愛媛銀行という金融機関に債務者が2600万円を住宅購入にあたってお金を借りていることがわかります。

その左のところを見ていただければ抵当権設定と書かれています。このことから、抵当権者は愛媛銀行になります。

 

この住宅ローンが仮に1500万円残っていたとします。しかし、債務者(住宅ローン支払っている人)が支払いが苦しいため不動産を売却したいとなったとします。

そうなった場合、不動産が1500万円以上で売れて愛媛銀行に全額返済する。不動産が1500万円で売れなくても、貯金と合算して1500万円の全額を返済する。

 

いずれにしても愛媛銀行は、残債を全額回収しない限り抵当権を抹消しません。お金を全額返済して初めて抵当権は抹消されるわけです。

そうしないと、金融機関(この場合は愛媛銀行)はとりっぱぐれてしまうことになります。なので、残債割れの返済で抵当権抹消はしません。

任意売却と抵当権抹消

残債割れの返済で抵当権抹消は基本的に行われません。その例外として唯一認められているのが任意売却になります。

任意売却は、残債より不動産を売った時に多く回収できないケースの方が多いです。なので、本来であれば金融機関はあまり認めたくない取引になります。具体的な流れでみていきます。

 

先ほどの例では、残債1500万円の状態で債務者の支払いが苦しくなった状態でした。しかし、支払いが苦しいだけでは任意売却はできません。

債権者(金融機関)は苦しいだけでは任意売却を認めてくれません。住宅ローンの全額ではなく、少しずつでも返済していれば任意売却を債権者は認めないのです。

 

この時に、債務者が金融機関にお願いするのはリスケジュールになります。もしくは、他の金融機関で借り換えしたりして少しでも支払える状況をつくります。

しかし、リスケジュールも難しい。借り換えしても払えそうもないのであれば、任意売却することになります。

 

ただ、住宅ローンの返済を少しでもしている状況なら任意売却ができません。そこで、とる手段が住宅ローンの支払いをストップです。

そして、滞納期間3ヶ月ぐらい経過してようやくそのタイミングで債権者(金融機関)は任意売却を認めてくれることになります。

 

任意売却は、支払わないという実績を3ヶ月以上作らないと認めてくれない制度です。この住宅ローンを支払わない期間に、債務者は引っ越し費用を貯金しておきます。

任売業者は、売主に住宅ローンを払わない代わりにそのお金をプールして引越し代を貯めておくようにアドバイスするわけです。

 

そして、3ヶ月以上の滞納実績ができて任意売却ができるようになれば、任売業者は売却活動をスタートさせます。

ここで、任売業者と債権者が連絡をとりあって任意売却が認められ、債権者が価格で同意し、その金額売却できて初めて残債が残っていても抵当権抹消してくれることになります。

代位弁済と抵当権抹消

ここまで、抵当権抹消は残債を全額支払って初めてできるものだということをお伝えしました。任意売却は、その特例だという話もしました。

そして、それは代位弁済や債権譲渡された後の債権でも同様になります。もう一度、先ほどの登記簿を見てみましょう。

愛媛銀行に対して、全国保証株式会社が代位弁済していることが登記簿を見るとわかると思います。この段階になって任意売却しようとすると債権者は、愛媛銀行⇒全国保証にかわります。

そのため、任意売却をするという話は全国保証が相手になります。愛媛銀行は、全国保証からお金を受け取ります。

 

債務者サイドの任売業者が全国保証に任意売却を申し込み、全国保証が認めた価格で家を売却できれば抵当権抹消が可能になります。

抵当権抹消ができへん

今回のケースでは、1つだけの債権者になっていますが法人などの場合では債権者が数社あるケースがあります。

債権者(抵当権者)が数社ある場合は、すべての会社から同意を得なければ抵当権抹消ができません。5つ、6つの抵当権がついていたら全部の同意が必要なわけです。

 

その場合、最上位以外の下位の抵当権者に数十万円程度のハンコ代を支払うのが一般的になります。

このあたりの民法の債権関係の実務を積んでいない不動産業者だと、売買契約をしたけど抵当権抹消ができないなどのトラブルが起きます。

 

なので、しっかり代位弁済や債権譲渡などのからみの民法の債権の知識と抵当権抹消のことを経験している任売業者に頼みましょう。

 

追伸

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