任意売却から競売になるまでの期間/情報とるタイミングはコチラ

今回は、任売物件を買いたいあなたのために、任意売却から競売になるまでの期間について解説していきます。任意売却から競売になるまで流れは決まっています。

しかし、早い段階で任意売却の債務者(ローンを払っている人)および債権者(金融機関)の同意が得られれば、競売に流れていく手続きを待ってくれる債権者も多いです。

 

なので、今回は任意売却物件を買っていきたい私たちが任意売却の流れを細かく知り、情報を得る最適なタイミングを知りましょう。

任意売却から競売になるまで期間

まずは、いつものように、流れをみていきます。何度もお伝えしている図になるので復習になりますが、最も大切なポイントになります。

競売については、この図のとおりに進んでいきます。ただ、この図だと期間がないので、おおまかな期間を説明をしていきます。

 

ちなみに、任意売却は競売と同時進行で可能です。この図でいうと、全部のところで任意売却は可能です。競売の開札の前日までは、任意売却は可能になります。

ローンの滞納(1月~)

まずは、債務者(住宅ローンを支払う人)がローンの滞納をしはじめます。支払うのをちょっと忘れてたなどの場合は、金融機関に連絡すれば特に問題なくなります。

また再び住宅ローンを支払っていけばいい状態です。この時に、すでにローンの支払いが厳しくなっているのであれば、金融機関と相談してリスケジュールなどします。

 

現在であれば、新型コロナウイルスの影響もあり返済特例を認めてくれている金融機関は多いです。なので、住宅ローンの見直しはしやすい時期です。

督促状・催告書(2月~6月)

ローンの滞納が2ヶ月を経過すると、督促状や催告状が送られてきます。督促状とは、支払いを催促するものです。催告書は、期限内に返済を迫る内容です。

また、このころに金融機関から電話がかかってくることも多いです。金融機関からの連絡を無視しないようにしましょう。

期限の利益喪失(6月~9月)

この段階で、実質ローンの支払いは不可能になります。なぜなら、「期限利益の喪失」というのはローンではなく一括返済を債権者が求めることだからです。

だいたい、ローン滞納から3ヶ月~9ヶ月以内に行われることが多いです。

 

なので、遅くても滞納期間9ヶ月までの間に専門家に相談していないと競売に流れていくことになります。代位弁済や債権譲渡もこの時期に行われます。

 

ちなみに、信用情報の毀損(世の中的にブラックリスト)するのもこの時期になります。カードローンなども借りれなくなる可能性が高いです。

※任売物件を買いたい私たちにとっては、ここまでの期間に情報の仕入れが重要です。なぜなら、ここまでに任意売却の話があれば債権者が競売の申し立てを待ってくれる可能性が高いからです。

競売開始決定通知が届く(6月~9月)

期限の利益を失って、代位弁済された後に債権者が不動産の差押え登記をします。その後、競売開始の申し立てを行います。

代位弁済の後に、競売手続き入るまでの期間は1ヶ月~2ヶ月程度というところです。

 

そして、競売開始決定通知があって、1~2週間程度で執行官が家に調査にやってきます。「執行官による調査」が行われます。

入札期間・開札日の通知(9月~15月)

競売の手続きに進んでゆき、入札がいつからいつまで行われるのか。開札日がいつなのかなどの通知が裁判所から届きます。

期間入札の時期や開札日の通知は、競売開始決定通知の後(3ヶ月~5か月程度)でやってきます。

競売情報の公告(9月~15月)

競売開始決定通知の後、入札期間・開札日の通知がやってきたのちに競売の公告が行われます。自宅がが競売にかかっていることが広く、たくさんの人の目にふれることになります。

競売の入札開始(15月~16月)

競売情報の公告が行われると、入札期間・開札日の通知の日程どおりに入札が行われ、開札が行われます。そして、落札者が決まっていきます。

任意売却の締め切りは、開札の前日までなのでそれまでにすべての手続きが終了してなければいけません。

任意売却の情報をとるタイミング

任意売却は、競売と併用可能です。そのため、債権者が競売の申し立てをして以降はずっと同時進行になります。

競売申し立てから落札まで半年ぐらいの期間が残っているので、「配当要求」や「処分の制限の登記」などで情報をとって任売物件を買うことは可能です。

 

しかし、その場合だと債権者は競売の基準価格などの情報を入手してます。また、なによりも既に競売の手続きのために費用を支払っています。

そのため任意売却物件の指値が通りにくい傾向があります。

 

しかも、競売の手続き後に情報を得て、物件を買おうとしても債権者が任意売却に応じないケースもあります。

一度、競売の手続きに入れば競売で落札してもらえばいいと考える債権者が少なからずいるためです。

 

なので、情報入手するタイミングは競売手続きがスタートする前じゃないとあまり役に立たないというのが実際のところです。

競売手続きのスタート前であれば、競売の手続きを待ってくれる債権者も多いですし、指値もとおりやすいです。だから、遅くても代位弁済までの情報を得ておく必要があるわけです。

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