今回は、任意売却が難しい典型的な3つのパターンをお伝えしています。不動産業者の広告やホームページで最近、任意売却のものが増えてきました。
そのため、どんな物件でも任意売却ができると勘違いしている人がいます。そこで、今回は任意売却が難しいケースがどんな時なのかみていきます。
任意売却で物件を買いたい。任意売却で物件を売りたいというあなたは、最後までご覧ください。
任意売却が難しい3つのケース
任意売却は、債権者の同意が必要な売買です。そのため、以下のケースでは債権者の同意が得られにくいので、任意売却が非常に難しいです。
①残債が多すぎる
まずは、こちらの動画をご覧ください。こちらは残債が多いため、任意売却に債権者が応じてくれない可能性が非常に高い案件です。
こちらの動画でお伝えしております通り、任意売却が難しい理由は残債が多すぎるということです。残債が多すぎると、債権者が同意をしてくれません。
任意売却というのは、抵当権者が全額回収できなくても、売買できる例外の取引になります。しかし、残債と売却価格があまりにかけ離れてしまうと債権者は、任意売却に同意しません。
こちらの記事に上げています通り、債権者は残債の8割程度は回収したいと考えています。
しかし、今回の案件では2200万円以上の残債が残っていることが予想されます。つまり、債権者（今回であれば、愛媛県農業信用基金協会）が1760万円は回収できないと任意売却に応じてくれません。
実際に、動画の中では売れる価格も見ていますが、売れる相場でみると1080万円になります。700万円近くの開きがあるので、任意売却は難しいわけです。
これが、建ったマンションで2年前ぐらいに購入したみたいな状況であれば、値上がりしている可能性があります。
その場合は、債権者は全額回収が可能になるので、うまくいく可能性もあります。しかし、任意売却になる多くのケースでは今回のように、オーバーローンがほとんどです。
オーバーローンであっても、何年も返済しており残債が少ない場合であれば任意売却に応じてくれる債権者が多いです。
しかし、残債が多い場合。ほとんど返済をしていないケースではこのまま競売に流れていくケースというのが圧倒的に多くなります。
②債権者が競売を希望
債権者が競売を希望する場合は、任意売却ではなく競売になります。自動的に競売に流れていく債権者も一定数います。
特に多いのは、債権者により競売の申し立てが行われた後に、任意売却を願い出るケースです。任意売却の流れがわからないと、話がわかりにくいので、流れを軽くおさらいしておきます。
この中の、「債権者による競売の申し立て」が行われたあとに、初めて任意売却をお願いすると、任意売却を受け入れてくれない債権者がいるということです。
それは、債権者の方の気持ちを考えればわかりやすいと思います。以前の記事で、「任意売却物件の指値が通りやすいタイミング」をお伝えしました。
その際に、物件を差し押さえ、競売の申し立てをすると費用が100万円を超えるというお話をさせていただきました。
債権者が任意売却を受けなくなるのは、それと同じ理由です。競売に向けてすでに手続きをすすめている。しかも費用も払って債権額にプラスされている。
その状況から考えて、任意売却をするのではなく競売で手続きをすすめていくべきという債権者側の意向があるのです。
ただ、その場合も例外はあります。それは、競売の申し立てをする前に、すでに任意売却をはじめているケース。そのケースでは、継続して任意売却で売却が可能になります。
なので、不動産の差押えや競売の申し立てをされる前に任意売却をすすめていないと、債権者が同意が得られなくなる可能性があるということです。
また、お役所からみの債権者は、できるだけ周囲から納得性の高い売り方をしたいと考えています。基本的に保守的です。
そのため、先に競売の申し立てを行ったのであれば、そのまま競売の手続きに沿って進めていきたいと考えているのです。
なので、重要になってくるのは、任意売却の話が不動産業者に入るのが競売の申し立ての前なのか。後なのか。ここが債権者が任意売却に同意してくれるポイントです。
また、債権者については金額の権限をもっています。不動産業者の査定が安すぎると考えれば、この金額で募集してくださいと提示します。
なので、任意売却を考えるうえでもっとも意識しなければならないのは、債権者になります。債権者が首を縦に振らなければ、任意売却ができないということです。
③債務者の同意
債権者に任意売却の話を先に持っていくと、債務者の同意を得てくださいと言われます。媒介契約をしてから問い合わせてくださいと言われることが多いです。
そのため、債務者の同意は必須です。債務者（住んでいる人）が住宅ローンが払えないということで、不動産業者に相談に行くような人であれば同意は簡単です。
しかし、債務者の多くは投げやりになってしまって、住宅ローンが払えなくなったぐらいからそのまま放っておく。そして、そのまま競売に行くパターンが多いです。
こういう債務者は、誰に相談すればいいのかわからない。今後がどうなるかはわかっているけど、なんとかなると思っているところがあります。
自分の意思で、不動産を売ろうという考えがなく、先に引越してしまっているような方も多く存在します。
こういう場合、債務者の現在の居場所も特定できないため、任意売却ができないということが多くあります。その場合、競売にそのまま移行していきます。
任意売却が難しいケースまとめ
ここまでで、任意売却ができない3つのケースをご理解できたと思います。これ以外にも、連帯債務者や連帯保証人の同意がとれないという理由もありますが、今回は割砕しています。
今回、任意売却で最も重要なのは債権者であるということが理解できたと思います。債権者がどこなのか。担当者が誰かというのは不動産業者の中ではとても重要です。
しかし、私たち一般投資家や個人が任売で格安物件を買うと考えた時にしなければならないこと。
それは、差押えや競売の申し立てを債権者が行うよりも前に、任売の情報をもって任売業者に行くことです。ここが最も大切です。
しかし、ここの情報というのは一般には出回っていません。任売業者でも、保証会社から情報をもらっているところ以外は知りません。
だからこそ、私たちが任売物件を継続的に買えるわけです。任売物件を継続的に買いたいあなたに「今、任売物件の買い方を学ぶべき理由」（動画）をプレゼントしています。
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