今回は、任意売却が儲かるのかという直球の質問に対する回答をしたいと思います。任意売却は、4方よしの取引になります。
そのため、任意売却をする不動産業者は儲かるし、購入者も安く買える利益がある。そして、売り主（債務者）も競売にならないというメリットがあります。
さらに、債権者も競売より早く処理できるというメリットがあります。なので、かかわる人のすべてが利益を得る取引が任意売却になります。
任売業者は利益しかない
不動産業者にとって、任意売却というのは難しい取引です。なぜ、難しいかというと代位弁済や民法の債権の法令をあまり知らない業者が多いから任意売却できないというのが現実です。
また、任意売却は債権者からの信頼を得ることが必要になります。抵当権がたくさんついている場合は、ハンコ代等の配分がわからない。だから手続きが普通とことなるので難しいとなります。
一般的な業者は、代位弁済された後も代位弁済前の銀行に行って、不動産売ったお金で全額支払うから抵当権を外せみたいなことを平気でいいます。
代位弁済されたものは、通常保証会社やサービサーに債権がありますのでそちらで同意を得て初めて任意売却になります。
これは、あくまで保証会社やサービサーが認めてくれてはじめて任意売却が可能になります。基本的には代位弁済から競売に流れていくのが通常です。
そのため、基本は全額回収できないもの受け付けないのが基本です。この辺りの仕組みをわかっていて初めて、任意売却をすることができます。
任意売却は、あくまで特別な取引なのでそのあたりの仕組みがわかっていない業者は、抵当権を抹消できないというトラブルを起こします。
その結果、任意売却に参入できない業者が多いです。不動産業者というのは、なんでもできるように表向きには見せますが、現実はすべての不動産業者が任意売却できるわけではないということです。
それが任意売却が儲かるのとなんの関係があるの？って話なのですが、難しいことが参入障壁になるので、エリアの任意売却を独占することができるということです。
債権者から債務者の紹介をされやすくなるので、それだけで飯が食えるということです。
そして、債権者から紹介されれば、業者はもう利益しかでない状況です。任売業者はまず自社で買取りしてリスクがあるかどうか考えます。
すぐ売れるエリアであれば、買取りをして利益を20%～30%抜きます。エンドユーザーに売ることもありますし、買取り業者に転売することもあります。
また、買取りだとリスクが高いと思えば仲介にします。保証会社やサービサーは、たくさんの窓口をつくるのが嫌なので、任売業者と債務者は専任媒介契約を結びます。
あとは、任売業者はその家を査定をして債権者に同意を得て、仲介をします。競売に流れていかないように、安めの価格で売り出しますので早く売れることが多いです。
最近は、任売業者が自社で買取りすることを債権者は嫌いますので、任売業者は金種さんに買ってもらい転売することも多いです。
いずれにしても、最初の段階で債権者から紹介されますので、どう料理することも可能です。買取りから仲介まで、どうやっても利益になる状態を作れるわけです。
これが任意売却が儲かる理由です。任売業者が儲かる理由をまとめると、①参入障壁がある。②買取りと仲介をエリアや状態で自分で決めれるという2点です。
購入者は儲かる？
私は、投資家に対して任意売却を利用して物件を安く買いましょうということを一貫したメッセージとして伝えています。任意売却は安く仕入れることが可能だからです。
とはいえ、任意売却のすべてが安く買えるわけではありません。任売業者が転売した最後のところで売られるものは、市場価格と変わりません。
最初の仕入れる段階のところで、購入しないと安く買えません。なので、どうすれば任意売却で安く物件を買うことができるのかというのをこのブログやメルマガを通してお伝えしています。
実際に、任意売却を継続的に買うための塾の運営をはじめて、買えるようになった人が少しずつ出てきました。
そのため、任意売却の購入者も儲かるということは言いきれます。だいたい市場の20％～30％は安く買えるので、投資に利用してもよい。
転売でキャピタルゲインを得てもよいという状態を毎回作れるようになります。この辺りは、競売と異なり落札できるかどうかわからないわけではないのが良いです。
債権者が同意してくれれば、金額はそれでOKですから。内覧もできるので、リフォーム費用をきちんと見積もることもできます。
なので、私は購入する投資家も業者と同様に任意売却は儲かると確信をもって言えます。
投資家が格安物件を買う方法というのは限られています。その中で、リスクを抑えてキレイな物件を格安で買えるというのが任意売却の一番のメリットだと思います。
戸建て投資をしている人には、任意売却は儲かるのでオススメです。ちなみに、任意売却で物件を買う方法をコチラで教えています。今なら、無料動画プレゼント中です。
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